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决胜二线城市 中国地产商的机遇与挑战
-----2006中国房地产南北高峰论坛
时 间：2006年3月26日 上午9：00—11：30 下午14：30—16：30
地 点：北师大珠海分校励耕楼A111
主办单位：北师大珠海分校不动产学院《蓝筹地产评论》杂志
协办单位：北京阳光100置业集团有限公司
承办单位：北师大珠海分校不动产研究所 珠海决策地产顾问公司 蓝筹传媒机构
网络直播：新浪网、搜狐网、搜房网和焦点房地产网全程直播
媒体报道：南方周末、南方都市报、南方日报、广东卫视、珠海电视台、珠海特区报、珠江晚报
记录单位：珠海亚伟速录科技有限公司
主持人：范小冲、莫春
中国房地产业存在明显的区域差异。北京、上海、广州等一线大都市发展较早、市场相对规范、竞争非常激烈，发展空间有限。而大多数省会城市的发展程度与一线大都市相比还处于快速成长阶段，存在很大的发展空间，将是房地产企业未来竞争的主战场。谁能够在二线城市开拓市场做好战略布局，有较高的市场占有率和较充足的土地储备，谁将会是未来竞争的胜利者。
二线城市的快速发展对于房地产企业既是机遇、也是挑战，房地产企业和城市政府该如何应对？不动产学院举办的不动产精英论坛第25期：“中国地产南北高峰论坛：决胜二线城市——中国地产商的发展机遇与挑战”，将就此问题展开热烈的讨论。
特邀阳光100、万通集团等中国著名的大型房地产企业以及新浪网、搜狐网、焦点房地产网、搜房网、南方都市报、珠海特区报等主流媒体参加。
南北著名房地产企业家、全国著名房地产学者齐聚北师大珠海分校。地产大颚、专家学者将联手奉献新颖的思想、精彩的观点。
新浪网、搜狐网、搜房网和焦点房地产网全程直播，南方都市报、珠海特区报等媒体全程跟踪报道。
主题演讲、激烈辩论、轻松互动。
这次论坛将是中国地产界的一次盛会。
主持人：今天我们论坛的主题是决策二线城市，我想问一下我身边的帅哥范总的看法。
很多事情一直局限在房地产的宏观调控到底是对还是错。很多人都在舆论，今天我们在这里实际上是更加具有建设性的探索中国房地产今后的发展方向和战略在哪里？今天的二线城市已经成为房地产的新机遇，新挑战！走向二线城市到底是过冬逃窜还是战略上的考虑？我给大家介绍一下今天出席的领导和嘉宾。
易小迪：北京阳光100置业集团有限公司 董事长
赵晓：前国资委宏观经济研究部部长先北京科技大学教授
刘力：五河国际集团中国区总经理
范小冲：北京阳光100置业无集团有限公司常务副总经理
莫春：搜狐网新闻中心主任
潘蜀健：北师大珠海分校不动产学院教授、原广州大学经营学院院长
黄兴文：北师大珠海分校不动产学院院长助理
刘春生：北京师范大学教授，博士生导师
（黄岚： 唐光军： 名字不清楚）
主持人：有请杨国昌致词。
杨国昌：尊敬的主持人、尊敬的来宾，新闻媒体的朋友们、老师朋友们、大家好！
刚才主持人介绍了今天参加论坛的有很多嘉宾，还有房地产的专家。今天我们相见北师大珠海分校，进行2006年中国房地产南北高峰论坛，他们将联手发表自己的新的观点，还有精辟的见解，这是中国房地产的一次盛会，在此请允许我代表北师大珠海分校的领导对各位嘉宾和各位朋友们的到来表示欢迎和感谢！ 据我所知道，当前老百姓最关心的有三大问题：一、看病医疗问题；二、是孩子受教育的问题；三、是我们今天要讨论的房地产问题。我本人的专业是经济学，但对房地产没有专门的研究，了解也不多。中国房地产协会的会长（杨慎）先生送给我的一本书叫做：《房地产发达国家是自主产业》。今天在我们中国也是很重要的自主产业。中国的房地产现在搞得比较早的是一线城市，比如北京、上海、广州等城市，发展得比较成熟、比较规范。虽然竞争非常激烈，但是空间非常有限，因此现在房地产界与学术界把视线都转到二线城市，比如一些省会城市。这一次的论坛就定义为“决胜二线城市---中国地产商的机遇与挑战”作为主题。
这次论坛引起了房地产界，特别是新闻媒体的关注，所以今天新浪网、搜狐网、还有焦点房地产网都全程直播。主持人业介绍了各报刊也进行了跟踪报道，对我们的同学也是很好的学习机会，很难得的机会，希望同学们认真听讲。再次我向介绍我们学校不动产学院，当时目标是要培养房地产管理人才，当时还没有这个专业。这样招了第一届学生。2003年在房地产的各位专家的支持下，特别是（杨慎）先生等等一批专家联合起来向教育部建议，设立房地产经营管理专业。经过大家共同的努力，最后教育部批准了我们北师大珠海分校办房地产经营管理专业，从2004年就以这个专业招生。再次我希望房地产的企业家们还有房地产的专家们，希望你们和我们一起把这项专业办好，为房地产培养急需的人才。谢谢大家！
主持人：感谢杨校长的致词！今天我们开启演讲的环节。首先我们有请易小迪先生做演讲“迎接房地产新的繁荣时代”。 易小迪先生开创的阳光100置业是典型的房地产代表企业。今天有他的演讲非常契合我们的主题。
易小迪：首先非常感谢大家，看到这么多同学来到这个特区，我很有感触。当时我也是抱着充满理想的人来到特区，我想那么多人为什么要到特区来？
18年前，计划经济体制，他们来到特区，当时并不是为了追求田园风光或者物质享受，当时什么都没有，可能在物质上是很贫乏的。我想有很多这样的人来到特区，对特区的昨天创造了一个辉煌。我想时间已经过的很长了。大家都应该还能记住那段历史，今天的特区为什么已经不是以前的样子了？是因为中国的开放，改革开放已经向北京、上海、珠三角发展。我们今天就是谈房地产、谈城市发展。人们不应该忘记超越经济利益之外的和历史性的创新。我今天来到这里突然想到一个题外的话，今天我很高兴讲一下迎接繁荣时代。
首先我认为中国房地产是第一个繁荣时代的结束和第二个繁荣时代的开始。我今天把它划分为第一个时代，从1998年开始到今年已经过去了八年，房地产迎来了一个新的时代。因为那时土地制度并不完善，1998年以后，中国房地产已经有很大的发展，仅仅八年的繁荣，改善了6万多家房地产企业，住宅含有的销售量12600亿人民币，其实根据国外的经济归类，很多国家的房地产是7—8年，中国房地产会不会走向一个衰退？其实几年前有很多经济学家和其它的学者都谈到了，中国房地产泡沫化已经非常严重了，衰退马上到来！他响应了这种说法，对房地产进行了一种宏观调控。我觉得这个宏观调控，在某种意义上来说是纠正了房地产的发展方向。反过来说，他也为房地产下一个的发展和繁荣创造了下一个条件。他有一个最主要的条件，虽然到今天为止，房地产成为大众的消费热点，但大家为什么都批评房地产？这实际上是房地产还没有把大众消费作为第一客户。因为他还是瞄准了城市的富裕阶层。我不想用富裕来简单代替富裕阶层。总的来说是相对富裕的阶层，中产阶级。
第二个是一线城市。这些城市的消费价值已经占到了全国消费的1/3。如果把珠三角加起来，他的消费已经占到了一半。可以讲它以少数的开放城市和富裕地区为其特征。
其实房地产第一次繁荣时代一直聚集在少数的地区和少数的人。为什么说有第二的繁荣时代呢？第二的繁荣时代从今天开始已经发生一些变化。
第一，我认为他应该从富裕的阶层消费向大众阶层转移。这么多客户、老百姓，关系到房地产，他们也需要改善住房。有人说中国住房已经达到了今天的26平方米。中国的人均居住面积并不少，我们单位住房改变成私人住房，他其实集中在少数富裕阶层收里。改善居住的需求，这种需求应是决定第二繁荣时代之一。
第二，应该向二线城市、三线城市扩张。这就是第二的繁荣时代到来的一个特征。为什么会讲大众消费转移？我觉得前提是：第一，大众有这个消费需求。其实他们的住房条件没有得到满足，还有很多的人有内在的需求，我们所有房地产都走向二线城市，根据不需要你去消费，客户消费的愿望和成熟已经超过了发展商的。今天为什么财富会聚集在少数人的收里？因为富人在偷税漏税。
我觉得其实在发展中国家，在经济发展的开始，他也是正常的，因为在财富有限的时候，他才会形成生产力，他会形成消费者，因为大家都回去买，去消费。问一下少数地方，少数人的基地。还有一个大家过去没有意识到的过去，财富在政府手里，中国的居民消费到今天为止实际上只占GDP的40%，从某种意义说，随着经济不断发展，就会形成普通大众的消费能力。
今天我们已经看到企业的发展越来越走向规范，经济发展的条件越来越成熟，今天大家应该看到创业越来越艰难，不能看到很多的传奇故事，实际上那个时代要创业成功很困难。你要个人支付的条件已经越来越困难。今天你要在法国创业，你比抢银行还困难！
另外一个角度来说，大家的工薪收入和中产阶级通过劳动所得的报酬越来越高。对中国来说，这必然是一个趋势。为什么会向二线城市、三线城市转移？我觉得第一是经济发展有不可改变的规律，一定会有从大城市向 中小城市推进的过程。只是说这个推进的过程到来没有？因为今天中国经济发展，我们应该说很害怕出现少数城市的急剧繁荣和广大乡村的贫困落后。我想这也不是中央政府愿意看到的。或者有点像一百年前清朝政府的样子。
实际上今天的改革应该要向二线城市、三线城市转移。比如重庆，已经成为最大的机械和摩托车的生产基地，包括纺织、制衣。这个转移是不是已经开始？我觉得应该说可以看到这个苗头。去年的沈阳说是外资增长速度最快的城市，说明二线城市转移已经开始，同时我们也看到今天人口增长最快的城市已经在省会出现。从城市经济排行榜上看，我认为房地产其实已经开始有这样的趋势。
第三，为什么他不迎来一个衰退的时代？而马上迎来第二个繁荣时代？我认为是中国经济增加了潜力的一个表现，因为经济不增长，这些都是虚的，不成立！可以看到中国工业化的浪潮还有很长的路要走。尽管很多人认为中国的出口和生产一定会下降，从去年开始就有人在警告，但是我们仍要看到它的潜力不能低估。我们要对这个有信心。
我们要为这种房地产迎来高峰时代做好准备。不管今天大家对中国房地产行业有多大的批评和争论，但房地产自己不会陷入争论当中，而忘记了自己的使命。它们已经悄悄的在发生自己的改革。房地产已经开始走向规模化、连锁化、专业化、品牌化。
第一，企业已经实现自己的规模，开始有销售能力的只有一半，一半没有产品，他们只生产。这一万家企业里面，他们积聚势力，抢占广阔的市场。
第二，我们可以看到很多企业开始走向连锁化或者是跨地域的发展，今天走向二线城市的绝不仅仅只有十家、八家，阳光100只是其中的一家，以大型的品牌开始进入这个城市。
第三，我们看到很多房地产品开始走向成熟，我们阳光100企业只是为我们的产品作了一个探讨而已。我想二线城市和一线城市有很大的不同，销售客户区有很大的不同。走向二线城市一定要走向他的成熟和标准化，同时要创造能适合广大消费者能消费得起的产品，尤其是在暴利时代产生的。
在繁荣时代我们要吸取教训，重复第一个时代的经验，尤其是城市的发展，我们一定要看到我们第二个繁荣时代在中小城市更广阔发展的。我并不希望看到盲目的抬升地价和房价，大家可能都反对发展商作为抬高物价的角色。我想不是这样的，尤其是大的发展商，他不希望因为过高的房价带来房产的泡沫。十几年来地产的房子造成了，他的价格越来越高，他的价钱可以营造好过的产品。这个上升的主要是地价，还包括中间收费。其实房地产的单位产品利益一直在下降。大家的规模越来越大，他的利益一直在下降。我希望我们的发展商也能够开发出更适合于我们大众消费、适合二线城市的产品，当然我也希望我们的城市有新的时代，来迎接好我们二线城市的发展。我今天就讲这些，谢谢大家！
莫春：感谢范总的演讲，在这个经济周期之下，房地产可以迎来的不是一个衰退的时代，而是新一轮的繁荣时期。刚才各位同学有没有注意到？现在讨论穷人区和富人区已经引起了房地产大腕争论的话题。接下来演讲的嘉宾是赵晓博士，他演讲的主题是“公共空间和穷人区与富人区”。
介绍一下赵博士，他是目前最活跃、最年轻的经济学专家之一。他的很多经济学言论，比如说《房地产问题1/3》，《中国改革的方向不是回头》，而是更加彻底，更加坚决，更加规范、更加有序以及更加快速的改革。
有请赵博士！
赵晓：谢谢莫春，谢谢各位朋友。
我很高兴站在这里。今年的四月份我都呆在珠海分校，在不动产学院教了一个月的课，被新闻和不动产学院把我骗到这里。
我们要讨论的问题是《公共空间与穷人区和富人区》。
我们经常在讨论很多问题，大家在讨论的不见得是一回事情。我们经常在争论，但是我们争论的概念也不完全是一样的。好比说房地产，今天是一个房地产的高峰论坛，大家也都在讨论房地产的主题，可是大家讨论的房地产的概念未必是一样的。在很多的人的概念中，房地产指的就是开发商的房地产。在国外包括的范围很广，既包括房地产、单位建房建设这一块，也包括服务这一块，甚至包括装修，还有农村、城市。但是我们讨论的是，通常我们只看到开发商的住房发展以及城市中的开发商的，关于这一点，其实大家有兴趣可以看一下，用科学发展观指导建设。
为什么要讨论这个问题？因为我们知道当前房地产的发展最大的争论就是穷人区与富人区的讨论。实际上在房地产讨论中，首先我觉得有一些是观念混淆的问题。他们讨论的房地产就是指开发商的发展，这个概念显然是一个非常窄的概念。如果从房地产的概念来讲，应该比较广阔。
我先介绍穷人区和富人区争论的焦点。据说，有一个开发商提了一个观点：中国应该搞穷人区和富人区。为什么说据说呢？因为在别人的文章上说，他说我只是认为穷人区和富人区的分化是必然的，并不是我说要搞这个观念。原因是市场经济发展的必然规定。这就是一个争论。当然有一方不同意，不同意的一方谈开发商的责任，我自己建的房子就有大房子，小房子富人可以买，穷人和富人都住在我这里。我觉得这个讨论有一点混乱。我绝不认为这是毫无疑义的。穷人区和富人区的真正背景在什么地方？真正的背景在于，经济系数已经到了一个非常高的地步。这个输入的两极分化会带来什么样的结果？会带来人民选择消费权利的截然不同。
据说在山西的煤炭商人买了13套房子。如果说在这么一个输入的两极分化的结果下，住房的建设也一定是极性的两极分化的。房地产就有可能出现拉美化的现象。房地产不可能健康发展的现实，结果就是中国会出现穷人区和富人区，我想这就是争论的现实背景。也就是中国出现了收入的两极分化。他们认为我们的经济系数已经达到了国际的进步。这种情况下，的的确确中国已经出现了穷人区和富人区。在一线城市，有些地方已经在出现，相信二线城市很快也会面临这个问题。
今天我们也是讨论中国的二线城市应该如何健康的发展。能不能避免一线城市面临的问题？我们进一步检讨穷人区和富人区，我们会发现的的确确很多现行的国家也曾经出现过。比如在伦敦也出现过，在芝加哥等等地方也发现过穷人区与富人区。我们该如何看待这个问题。
首先我们看到基本的主张和倾向。当年的发达国家尽管在发展过程中出现了穷人区和富人区，但是我们看到他们在总结历史的经验的时候，把他们看作是教训。他们认为穷人区和富人区的出现是城市里面的疮疤。当初发达国家也曾经经历过空气污染，后来又经历了很大的治理过程。他们走过的是一个先污染，后治理的过程。在穷人区和富人区的发展上，他们也出现了一个先污染后治理的过程。他们构成了二人定律。成为了城市的疮疤，然后政府再用很大的力气去治理。
比如环境污染的主张不是先污染，后治理。而是边污染，边治理。在穷人区和富人区的治理上，应该是边污染，边治理。不要等出现了大量的疮疤再治理，而应在一开始就治理。
如果中国不出现这种分化，有没有可能在房地产建设的开始，特别是房地产开发的二线城市刚刚开始起步的时候，有没有可能走一条穷人和富人融合的道路？有可能！
这里面大的背景取决于两个。
第一，中国的收入差距继续扩大的现象要停止。我们过去出现过巨大的收入差距分化。很多人认为是市场化导致的，其实不是。他们恰恰是发展中国市场化程度最差的地方，他们的收入差距最大。比如说浙江，包括广东一些地方，他们的贫富差距反而最小。改革还没有彻底，在我们的权力资本化的现象非常严重。很多人会借助权力一夜暴富。我宁愿把他的说法看成是警告。
第二点我们要注意到，在以前的讨论中，无论是争论双方的讨论都倾向于把穷人区和富人区看成是单纯的问题，房地产目前并不是一个单纯的问题。普遍大家承认，房地产的发展并没有完全遵循走市场化的道路，即使他们是走市场化的道路，市场里面一直有两只手。我们没有任何根据说，中国的发展就只能由市场的一只手来调控，而政府的右手不加以干涉。在比较大的背景下政府可以做什么事情？我们不妨看一下香港的案例。
最近我在香港做研究，就这个问题我在香港也专门作过调查。香港就比较好的避免了现行国家的收入差距分化的穷人区和富人区的结果。基本上没有明显的穷人区和富人区。
香港有这样的特点。第一，他们的建筑商没有围墙，很容易从这个建筑商爬到那个建筑商。第二的现象是，香港最好的地段，比如面向海景的地段，这里可能是富人居住的，旁边就有可能是中层阶级的房，还有租住的房子，都形成一排面向海景。大家会发现香港的公共空间太多了，你随处可以看到公园，而且是免费的。还可以看到很多的公共设施，医院、学校穿插在其中。香港人的收入差距其实在亚洲也是比较高的，但是他的生活质量的差距没有收入差距那么大，原因就在与他们有大量的空间。穷人与富人的生活质量差距也没有那么大。我认为是比较好的，值得去努力的一个方向。
综上所述，我再稍微的总结一下我的观点：第一、我认为在中国的城市发展和中国的房地产的发展过程中，穷人区和富人区的分化不是必然的，如果有政府的介入，尤其是公共空间的营造，可以避免穷人区和富人区的到来。
第二，政府在住房的发展过程中，要特别注重公共空间的介入，公共空间的介入会模糊穷人区和富人区。
莫春:下面有请刘力博士，他讲的题目是“2006产品定胜负”。
刘力：各位朋友好。我作为一个设计公司的代表，从产品的角度来考虑开发商应该带来什么？能够为二线城市带来什么？现在的房地产行业已经进入到一个非常时期。其中一个转折就是营销方式。大家都知道房产销售，回报率已经可以说第一个阶段已经完成了，很多的开发商，整个行业已经奠定了潜在规则，我们可以说达到一个阶段性的进步。很难用一句话来该概括到底是供大于求还是供不应求。这种情况是非常严重的，也就是说这是高文化产品。大家都知道房地产中，售房没有说炒作的方式，这种方式已经走到尽头，用业内说就是脱光了卖。
第一方面，在产品的研发设计方面，以低技术取得高舒适、低效能，标志着产品研发设计越来越重要。
第二方面，我们说到产品的研发，制订了产品的量化标准。大家使用的标准是国家统一的标准。第一个包括区外的环境，第二个区内的环境，第三是豪宅的内部环境。
第三个方面，我们讲一下产品的升级。产品长时间没有更新换代，我们需求的是时代的产品。
第四个方面，高精度，高品质。我们现在设计别墅要按照现在的要求。
第五个方面，讲一下中国制造。中国的房地产就是中国制造，是中国制造还是中国农民制造？在中国的房地产，可以说都是通过农民制造。控制施工的质量是一个关键，但是很多开发商都是农民工出身。所以关键是开发商怎么样用专业的心态，指导这个产品的发展。
第六方面，是产业化和标准化。材料或者施工的标准化是一个大趋势。
第七个方面，是以产品研发为核心，重用设计与顾问公司。
第八个方面，缩短产业链与项目管理。
（以幻灯图片和文字进行讲解）
以阳光100置业为例，刚才讲的八点，大家仔细想一下，首先阳光100置业的老总都是我们北师大出来的，可以说在房地产行业，决策是非常理性的，也是高瞻远瞩的。
谢谢大家！
莫春：刚才我们在开始的时候也说到了，今天的很多嘉宾与我们北师大有很多渊源的关系。下面有请嘉宾为获奖人员颁发证书。
接下来有请学生提问题。对话嘉宾有：刘力、董藩、易小迪、黄兴文、潘蜀健、范小冲。
其实刚才各位同学在听到嘉宾们的谈话，可能有很多问题。今天台上有六位嘉宾，决胜二线城市有一个很大的问题。我们很多的同学今后就业，就要选择二线城市去就业了。今天就请各位嘉宾在这个主题下发表自己的观点。这一轮的经济周期之下，其实房地产是有一个周期的，这个周期之后不是衰退的时代，而是新一轮的繁荣时代的开启。我想在这两个周期和新的二线城市迎来新的繁荣时代，能否再给我们详细的说一下？
易小迪：我刚才讲了一个观点，我并不代表这个主流，但是我对这个观点深信不疑。我认为第二个繁荣时代一定会走向二线城市，走向更广阔的领域。大概两年前我天天这样说，天天这样相信。我们找到了一个指引，找到了高盛证券。他告诉我，二线城市的发展是下一个高潮，他的观点就是：中国大的城市再发展的过程中，他一定会做到经济的天花板。可以看到北京、上海因为经济增长会带来一个转折点，他们要找到一个转型。中国经济的繁荣，如果没有这个前提也是谈不到的。大家讲房地产泡沫的时候，区域泡沫就是少数城市，少数城市确是有的，很多人都说买不到房子，这都局限于大小城市中。对于中国的出口会不会受到贫瘠，印度跟中国一模一样，他比中国还要实惠。我认为这个条件是中国人民的聪明才智跨越这个挑战的前提。
第二，我讲二线城市的需求是非常强硬的，我们一直忘记了现在的二线城市收入的提高是随着经济的发展，他的房子是紧缺的，不是过剩的。住宅房有量，住宅房量不能太高，合理的数字是1.5倍。如果达到一定成本，意味着中国的城市包括二线城市房地产都要进入衰退和泡沫时代。这是一个非常大的前提。事实上，中国的二线城市为什么需求这么强劲？是因为原有的房子是不合格的，没有价值的。我觉得这是二线城市的不同。我的个人观点在这里。
第三，是源于宏观经济的支撑。所有的行业都在产量过剩，只有房地产没有产量过剩。产量过剩会带来退缩。因为中国的经济发展有人讲的很好，经济发展没有任何招术，就是投资拉动，因为投资之后消化不了，就会出现问题，然后开始涉及到国际市场，一定会反作用产量过剩。如果你不做产业换代，经济会衰退。我认为中国必须有产业升级、创新，才能创过这一关！中国产量经济能走过这个门槛的。
范小冲：海外基金已经看好中国的二线城市，进入中国的海外基金说60%的海外基金已经进入中国的二线城市，还有一种说话就是70亿美元今年炸响二线城市，在看好二线城市，我们是不是请动教授介绍一下。我补充证明一下易小迪先生的观点，这里离还很紧，一会高一会低，前端时间一线城市的高超是比较高的。
范小冲：请董教授讲一下二线城市的定义。
莫春：对，我们应该把什么样的城市定义为二线城市，说二线城市是比较虚的概念，我们请几位嘉宾谈一下。
董藩：我没有仔细考虑过。比如北京、上海、广州、包括深圳在内，涉及到经济总量的问题，在国内可以查出十多个这样的城市。接下来，小的区域的经济中心，珠海的城市比较特殊，因为是特区，实际上介于一线和二线城市之间。很多二线城市是没办法和这里比的，在校园里觉得环境是非常漂亮的。如果不是看到这么多汉字的话，和我到国外的没什么差别。在这个地方有时候还会发生一点浪漫的事情。
莫春：其实我们很羡慕。
潘蜀健：我特别赞成以上两位嘉宾的发言。一个是房地产业，一个是我们房地产业的内伤。这个内伤要发展下去，后果将不堪设想。也非常重要，我相信这一次高峰论坛对这个房地产业会产生深度的影响。特别通过网络可以扩大到各国去。
第一、是不是一定是在这个地方？还是有更多的领域可以考虑。我们温家宝总理的一个核心思想：我们中央政府的执政理念和战略发展的就是面向农村，这是我们国家长期以来最大的理念。以前都是建设城市，牺牲了农业。现在该到了报答农村的时候。我认为这是执政理念。开发商能做什么？这是一个很新的问题，我们不要再陷入无味的争论里面去。我们开发商要注意自己的形象了，你不是去制造富人区，你不是在扩大贫富差距，你不是在威胁和谐社会。这是开发商的历史责任。我们不要把决胜二线城市只局限在某些城市，我们的开发商应该把苗头对准到大城市以外的其它区，甚至是大城市周边的小城镇。
第二，它符合我们国家的城市化的道路，城市化的道路绝不能再把人口聚集到北京、上海大城市去。广州的交通解决了好了几年了，现在也完蛋了，大城市也有它的困难。
第三，有利于消除贫困化的现象，消除目前所危害国家的社会问题和贫富差距越来越大的问题。我觉得这个发展思想应更宽一些。
除了赵晓博士将讲的，另外房地产本身也不仅仅是商品住宅，所有涉及到地产的都应该是开发商关注的领域，包括公共政策。开发商要在建设农村里头大有可为。中国再也不能走发达国家失败的老路子。不管我们承认不承认，每一个城市都有自己的贫困区，激烈的改造，是每个政府的责任。如果这个问题这么严重，像拉美的那些问题都会在中国重演，这是给我们敲响警钟的一个重要契机。赵晓博士提出了一个非常重要的问题。谢谢！
莫春：开发商的弊端---穷人区和富人区。黄兴文教授，您对二线城市有什么看法？
黄兴文：开发商未来的发展在哪里？面对中国的经济，存在中西南北差异，房地产也存在这种差异。一些城发展的很充分，竞争很激烈。
第一是坐在这里等，第二是主动出击，寻找生存空间。二线城市是不是未来发展商的主要生存空间。大鳄一口就把小鱼吃掉了。
现在提出这个问题，说很多开发商已经意识到生存不容易。因为通过这几年的发展可以看到，以前讲发展，现在讲生存了，生存需要资金和实力。从社会方面讲，需要道德诚信、社会责任感。而大城市这一块相对来讲已经比较规范，舆论也比较尖刻。现在的问题是产品市场很火爆。在这种环境下，房地产企业不得不寻找自己下一步的生存空间。
在中国还有一个特点是，房地产现在能不能发展？他是以要素来决定这个行业的，要素是非常化的，是生产能力和发展能力。现在的大城市那一块的确很难。现在没有几个亿的话很难生存。二线城市不一样，最起码它的要素获取比较容易，它获得了要素就能获得生存发展空间。这是本质的区别。还有梯度转移。将来有大的开发商在北京、上海、广州，要扩大规模，要实现品牌战略化。中小企业在这时是扩充，谋取生存的战场，如果这个地方抓住机遇，他就可以建设社会主义新农村了。
莫春：我想针对性的提几点。
一、开发商的新村空间；
二、大城市在中小企业发展；
三、是否是跟着要素走，比如土地。
想问一下易小迪教授您是否同意？
易小迪：我同意二线城市城市会成为下一个竞争的热点，但我不同意二线城市是小企业增长的空间。这不是的。因为随着时间的推移，大企业所占的份额越来越大，你们要承认房地产是所有的产业，比如当年的彩电，有很多的品牌，有北京牌彩电，牡丹牌彩电。他们已经不存在了。品牌产品占的比例越来越高。未来小企业的空间越来越小。
其实消费者也有责任。因为有什么样的消费者就有什么样的供应商。你产品好不好，好我就买，其它我就不管。产品花样百出，可以从产品上迷惑所有的东西，他就已经获得成功了。所以产品概念是前段时间普遍的特点。现在慢慢发展，很多地方不是这样的。除了看产品，还要看地段、企业、品牌。我觉得现在我们所有的企业给我们填表反映要买阳光100置业。很多城市真是这样的了。因为你注重我的企业，所以我就会把品牌和企业做好。所以我觉得二线城市不会是小企业的天堂，他恰恰会是大企业和品牌企业的热点。
潘蜀健：我很赞扬你提的一些问题。易先生，你能不能给我们赵晓博士提出警惕。两位请回答我的问题！
易小迪：如何做好二线城市，我想实施核心问题很简单，就是要提高性价。有一个说法就是，把最好的设计和最低的性价相结合起来，把中国人能接受的价格更好的营造起来。你只有标准化的时候，我可以告诉大家，我们现在营造的成本确实在下降，比如说我们购买工业产品，包括没有标准化的，你向市内采访，尽管现在我们人工在上升，营造成本还在下降，我们现在每一平米的人工管理造价只有16块钱。相比来说，他已经相对能承受得住了。比起以前，我们的管理费要提高10%。我要大家相信，发展商一直在做这个努力，降低造价，提高性价比。
还有就是一定要取得合理的利润，没有利润不用讲。房地产做的没有电子好，但实际上我们不能两年就转一次。我很害怕取消这个预收制度，延长了周转速度，周转越快，成本就越低。
莫春：董藩、易小迪是强烈反对取消预收制度的。其他嘉宾的意见呢？
范小冲：我觉得我们还要智取中央。我看家乐福、沃尔玛现在都在进入二线城市了。今天中国经济发展的战略阶段，我们是不是请赵晓教授谈一谈二线城市？
赵晓：我首先还是要回忆一下潘教授提的问题。事实上刚才我已经讨论了这些问题，在这里我再简单的做一下总结。首先我们要明确穷人区和富人区的问题，不是完全的问题，而是公共的问题。对政府来说，包括中央政府和各个地方的政府从现在起就应该确立一个道路目标，就是要穷富融合，要避免穷人区和富人区的分化。
第二、政府要想办法扭转收入差距的趋势。
第三、政府要建立各种各样的公共空间，或者为这些公共空间提供条件，这是我认为这现在能够想到的答案。
谈到二线城市的几个问题，我想谈谈，什么是二线城市。我是经济从开发商那听到的。大家在指标上或者在定义上拿出一个二线城市的定义来，但是我猜想这个概念其实跟什么最有关系呢？跟房地产的价格大概是最有关系的。中国的城市房地产的均价是有明显的落差的。我估计从指标显示上来看，他可能是一类城市，在另一个价位上可能是二类城市、三类城市。比如说它包括了你这个地方的经济发展速度，包括这个地方的经济状况。如果我是开发商，大概我会关心价格。
第二个问题，二线城市房地产的均价相对来说还比较低的城市，会不会成为以后的开发商资金进入的一个主战场，或者下一步进入的热点。因为经济学家还没有计算这些经济指标，但是我相信易小迪的篮子里一定有这个指标。如果他认为二线城市的房地产的投资的回报率在上升，如果我们知道这个指标，二线城市会成为中国的主流市场。整个中国就是二线地区，但是这个地区吸引过最多的投资，有一段时间是全世界第二，有一段时间是第一。为什么这些资金跑到中国来？为什么跑到这样二类的国家来？他们会告诉你，中国的投资回报率高。平均每年的回报率5%。
我再问其他的问题，在新加坡，为什么外资稳稳的跑到中国来？我们知道当年乾隆皇帝下江南，他说这些船都叫什么名字？一也为名、一也为利，所有的开发商都是为什么来的？是追逐回报率而来的。为什么中国大陆吸引投资？因为中国大陆的真实回报率要比发达国家高出6%以上。现在的二线城市对房地产开发商来说，它的投资回报率大概是什么情况？因为刚才小弟是强调二类城市，他没有说一类、三类城市，我们有必要请小弟巩固二类城市和一类、三类城市的回报率。
易小迪：产品的销售率在一类城市最高，产品投资是二类城市最高，三类还达不到要求。应该说这个数额是合理的，但是资本回报率不一样。二线城市可以用低少的钱取得更大的效果。土地价格也不一样，一线城市现在一下就付给政府，所以滚动的回报比例就少了。但是为什么很多人不去二线城市？在二线城市这个人力资本回报加起来还不一定高于一线城市，特别是管理不到位的时候。如果步入一线城市做，成本和管理的要求可能要高一些。
范小冲：你说如果按价格高低判断，比如说温州，比如北京、上海、广州、深圳。这些城市化率已经达到了接近80%，已经跟二线城市不一样了。同时，本身一线城市的房子从生存性的小康开始向舒适型的转变，二线城市实际上还是在巨大的增长。二线城市实际上是拥有一个更大的空间和未来。
其二，也不完全是按利润和投资回报来区分的。为什么大家盯准二线城市呢？因为二线城市前途更广，一个发展时期。同时这些地方竞争相对比较薄弱。一个省会城市和中心城市，要靠省会城市拉动经济增长。现在实际上还是一个较低的增长空间。
赵晓：第二个问题，不单单是看你当前的投资回报率。温州房子属于一线城市，我请问它属于二线城市吗？
范小冲：我认为它属于二线城市。
赵晓：你们主张二线城市将来会成为发展的热点，包括杭州和温州吗？为什么这些二线城市又不包括呢？
范小冲：一些城市也不是完全一致的，二线城市在其中也存在着不同的结构和空间，二线城市是一个整体的概念。那些城市也有新的追求。
赵晓：一流的产品都卖到一流的市场。但是你的回答是非常的尖端，可以说是一流的产品。
刘力：南京的市场是不是一流的市场？在那个地方最后的销售结果怎样？从生意的模式上来讲我不敢下结论。要看你怎样划线。理论上来说，好象是最高的技术应该放在最高端的产品上。
南京锋尚只有6万平米的小盘，是逼上梁山的。拉开差距才能取得自己的市场。不一定在北京、上海、比如说在西安，我们签了三单。所有大的企业的土地量都非常大。它在当地就是第一。这次比如说国家要求建筑节能，大家要求建筑节能。但是没有任何一个建筑住宅是节能的。但是整体上，这套房子没有一个节能指标，他只是通过这种方式找了一个卖点，不用请什么找代言人，他直接把这个任务交给了政府。它的各种奖项都会促进它的销售。同时，在做好销售的时候，还有产品的品牌。
范小冲：锋尚、白马都是在北京打出的牌子。
潘蜀健：是不是除了专家们谈的原因之外，还有一个我们说出来的无奈的原因。我想斗胆说出来，我知道博士们、专家们怎么样？很无奈的原因是：我们一线城市的土地资源越来越少了，越来越无奈了。最后一个是刘力先生提到的高科技，据我了解，我的看法、观点是，高科技迟迟没有办法发展下来，很大的原因就是市场，刘力博士谈了很多很成功的项目，其中最关注的一个性价比怎样？校长在这里，我在北师大买的这个房子就有一点高科技，买的时候就要多花了一万块钱，现在突然水价、热水价都升价了，逼我没办法关了热水闸。我不知道你那高科技是不是这样的？
刘力：这个问题提的非常好。高科技是技术，技术永远都是手段，他不是目的。我们使用技术，无论高技术、低技术也好，都是追求两个目标。
第一个目标就是舒适，第二是节能。这两个是终极目标。刚才提到给你保修卡、说明书，它采用好的技术，成本肯定提高，消费者相信他的楼盘有这么好的技术。如果消费者聪明的话，就要问：舒适度，你用了这么多好东西，请问这么多的房子的所有节能系数有多高？就好比汽车商卖给你的汽车，说是宝马的发动机，其他品牌的轮子什么的，如果凑起来，你能否开还不知道！他以为买了把这个用上了就达到目标了。经过整体配套使用，然后提出整车指标，你只他的动力、速度、油耗。卖方也如此，我管你的能耗是多少，十年我花多少钱省多少钱。
范小冲：刘博士说的先污染后治理的道路，到了二线城市我们应该追求真正的本质的东西，以人为本，刚才谈到了追求舒适度、低能耗。
董藩：我刚才说杭州和温州算不算一线城市的问题？这个是正常情况下的一个概念，杭州、温州已经疯了，无法评价它了，就像精神病人一样，他犯了法是不用负法律责任的。
赵晓博士：讨论的好处就是大家把问题搞清楚，一起去寻求智慧，而不是停留在口舌之辩。我逐渐的在明白，大概有一个指标是很重要的，就是刚才易小迪讲到的资本回报率，他讲了，到目前为止，他们在二线城市的投资回报率实际上就已经超过了一线城市。大家注意一下，最后影响什么样的开发商？如果资金有压力的开发商，或资金约束比较大的开发商，他就会特别关注这个指标，就会考虑到二线城市去，当然这个指标跟另外两个指标有关系的。一个就是潘蜀健教授提到的。比如说他要开发一个房地产，他要动用大量的资金，土地资金的占用可能会占到他整个开发资金的60%，但是在二线城市他只要20%就够了。也就是说一线城市的土地应该涉及到了市场回报率，还有一个因素是跟开发商的多项目、多层次的管理水平有关系。到二线城市，第一资金约束比较大。第二，虽然你资金有压力，你的管理能力达不到，当然也不能成功。
董藩：我不太同意他的观点，我觉得一线城市和二线城市主要是看他的开发规模。也符合我们现在对一线城市和二线城市选择出来的那些典型。比如上海、北京、广州、武汉等等。为什么这么说呢？但是我到重庆去，他们告诉我重庆是全世界最大的城市。房地产还有一个概念，应该讨论城市。
莫春：大家也从这些讨论当中知道了二线城市的定义。当初房地产开发商的那些大腕，以潘石屹先生为主，到北京去考察，北京的市场不是很成熟，所以他就想告诉他在海南的这些公司去北京开发。当时的通讯的手段不是非常的发达，只是靠电报、挂号的方式来传递信息，而且是以字来收费的。他就写了6个字：钱多、人傻、速来！
这个故事是流传非常广的故事。很多开发商和学者有很多不同的观点。这个对话是轻松、互动的环节。
莫春：大家好。接下来我们有请第一位嘉宾，董藩教授，他是北京师范大学房地产研究中心主任。
他今天为我们演讲的主题是：“当前的房地产业形势与看法”。
董藩：各位老师、同学、开发商、朋友们，大家好！
这个世界非常小，在地产界，我和赵晓的观点很多不同。
第一个问题：关于2005年房地产宏观调控的评价。
成绩我不提，偏差大概有五个方面，这些已经得到了业内的认同。
第一，偏差是市场观望成潮，持续时间太长，成交量急遽萎缩，处于相对停止状态。
第二，需求没有受到太多的影响
第三，行业管理部门在调控思路和政策走向上沟通不充分，甚至观点向左，既影响了宏观调控的效果，也绕了舆论。
有关部门已经把房地产列入产能过剩，国土资源部的意见也不太统一。
第四，在行政问责制的压力之下，地方政府出现了一些明显的错误甚至违法的认识和行为。
第五，舆论上有些混乱。
一些群众在不当的言论的影响下，对政府开发行业的，政府和开发商之间、学生界之间争论很大。特别是关于房价应该大跌的言论，对宏观调控是很不好的。网上经常碰到这样的，房价凭什么不能跌？
第二个问题，关于下一步房地产市场宏观调控的建设
一、引导舆论正确认识当前较高房价水平形成的原因，不要简单地与国外水平进行比较，在此基础上制订科学的调控目标。
今年的宏观调控目标从房价来看的话，我希望他保证在7%左右，也就是说上下浮动2个点，我预测应该是5%—8%。去年房价上涨到了15%了，这里头我估计有1.5%—2%的水分。
关于舆论引导的问题，要引导舆论，但是现在任务非常艰巨。在讨论的过程中，越讨论越乱。
二、房地产业调控是必须的，但要强调大家都接受的理由，不能投资过剩。要不然的话房价不可能上涨到这个程度。
两点理由：1、强调政府的保障性，2、开发商都希望做百年企业，百年老练。这个行业都没有了，这个企业怎么生存？如果强调这两点的话，开发商都不会反对的。像今天这样，开发商都反对政府。
三、观望对任何一方都没有好处，要调控，但市场不能停止运行。
四、必须加大对需求的调节。我一直认为房价过高是因为经济，我坚信我的观点是对的，而且一年来我的证明我的观点是对的。而且国家领导人也说，董藩的观点是对得。
现在有的家长已经在帮你们涨落买房子。在日本，40岁以前，没有人买房子。
1、行政立法。普通商品房在设立上不能超过140—150平方米，16平方米以上都应征收物业税。
2、物业税调控。
3、首付调控。提高50%，肯定会出现问题，应该适当的进行调整。
五、小康目标要调整。小康目标是人均35平方米。我们现在人均的面积已经跟日本的差不多了，日本的人均GDP是我们的20倍。如果我们不调整这个目标，地方政府仍然在按部就班，这样下去是不得了得。
六、调整居住社保思路，取消事务保障，实施货币补助和分散居住模式。
1，可以直接把钱给到职工家里；
2，在帮助提出家庭的同时，可以听取他们的意见；
3，我们在帮助年轻人的同时，要注意他们的隐私。
4，不伤害市场。一方面是商品市场，另一方面是半商品房市场或者公共市场。
5，不会累坏政府。而且我们对政府的评价会越来越差。
6，一群穷人住在一起有好事吗？都是下岗的。所以分担下来还是比较好的，也就是穷富混住。
7，要允许适度的房产理财，但要严禁职业炒房。在租赁市场上，租房子的租金是很贵的，所以一定要大力发展房产理财，但是要禁止职业炒房。每户只能有3套。你父母来了，你爱人父母也来了，三套是一个很合理的。
第三个问题就是其它问题。
一、现行物业管理模式走进了死胡同，必须加以创新。取消物业公司，这样的话，收入会大大降低。
二、必须遏制房地产问题阶级化倾向。前两天我看到一篇文章《一道正在加深的裂痕》，《为一套房子我能奋斗多久？》。不能把这些问题阶级化。不然社会舆论会刺激大家对政府不满。
三、警惕“两会”不当言论误导房地产宏观决策。我们需要更多的学者来讨论这个问题，但是有些言论明显的不具备专业水平，而且声誉很高，干涉到中央政府。永远会存在着贫富差距，而且在随着经济的发展，他也在不断的升值。有人曾经提出要建立住房供给委员会。我们可以讨论问题，但是一些不当的言论我们一定要鉴别出来，而且一定要随时指出来，这不是发扬与不发扬民主的问题。
四、提高普通住房的问题，严格限制高档别墅类房地产开发是对的。我过去一直认为别墅用地太多了，应该提调他的门槛。
五、空置率过高是天大的谬论。
六、暴利不是房价调控的理由。你们看赵晓的文章，一直是对暴利耿耿于怀。房地产业进入门槛非常高，他一定会获得比较高规模收益的回报。
七、哪里有打仗，哪里未必大跌。北京方面一直在涨，为什么没跌？摩托车贵了，就有人把自行车安上马达。但是房地产没有替代产品。所以涨价也得忍着。
八、政府公布房地产成本，是违法的。
九、预收制不能取消，但必须完善。
十、并非房价上涨与地价没关系，需要过旺拉升了房价，进而拉升了地价。
记得看我的博客。
莫春：董老师的拉票了得。他的观点总结一下有13点。董老师说“我的观点是正确的”，黄教授就说“这个我不同意，那个我不同意”。我看有很多观点跟你不同，接下来有有请黄博士。
黄兴文：因为这里绝大部分是我的学生，有一些是业界的朋友，都认识。我的背景大家都太清楚了，一眼就看穿了。上午，还有刚才董教授说了很多话题，当然我也受到很多启发。他们谈了很多都是宏观问题。宏观问题都是答不完的，所以只能凭自己的知识背景，如果准的话就是大仙，不准的话就是骗子。我今天就不谈宏观问题。我就关心一下微观问题。我替开发商操一下心。
哪里有奶酪？——地产商！
我们国家老号称“地大物博”，而且从改革开放开始，我们中央政府就是一个非平衡的地域发展战略，这样发展的结果导致我们国家的经济发展很差。总是设立特区（沿海开发带）、保护区、篱笆。房地产是以经济为基础的，到现在为止，我们谈房地产，因为经济发达，人口总量大，经济总量大，市场发展时间比较长，相对要规范，竞争非常激烈，但它的增长空间有限。因为在一个区的中心，在那个区是一枝独秀，那它的生存空间就很大。
如果今后二线城市的整个地域空间很大，谁能够占领这个地方，我估计它将来就会做大。一个固守大城市和进入二线城市的成功与失败的例子。
开发商为什么要往二线城市走？
首先，我觉得这是一种无奈的选择，但可能很多是无奈，因为这些大都市生存的门槛已经很高。第二、发展的门槛更高（市场门槛和获得发展要素的门槛）。市场门槛就是产品和道德等的要求。发展要素的门槛就是能不能招聘到人才等的要求。
我们老说房地产市场，刚才董教授讲了，产品充分市场化。中国企业的情况跟国外不一样，而我们中国刚好相反，是要素决定你的生存。如果你是策划大师，你不会成为一个最有机会的开发商。我们可以发现一个现象，房地产业里头，当时为什么能够获得足够的土地，因为他是政府的企业，很多市场化很高的企业，垄断的更快。要素的获取成为真正的核心竞争力，这个核心竞争力不是一个空话，就是要素获取量：获得技术、获得专业能力，这是他的核心竞争力。
这种情况下，在大城市获得要素很难，但获得技术、人才的成本也很高。还有一个就是游戏规则的快速变化和制度性利润的逐渐减少，迫使开发商做出空间战略调整。很多开发上不得不面对新的模式，只能做不愿意的选择。但是他比上不足，比下有余。他到二线城市去，他可能是老大。他要发展，必然到二线城市，这是它的必然选择。这是环境压力，迫使他往二线城市走。许多开发商只有在二线城市才有比较优势。
二线城市的优势在如下几点：
1，二线城市人口总量多；
很多不是省会城市，比如宁波这些，他的城市人口非常大，有非常大的发展潜力。
2，地域空间广阔；
3，市场总容量大。
现在说另外一个问题。发展梯度二线城市发展水平相对较低，市场竞争相对较弱。在二线城市城市比较容易获得资源，资源是生存的条件。从生存力来看，大城市要求资金实力、开发水平、管理能力、道路水平。政府有要求、舆论也有要求。在大城市这一块，企业面临市场竞争给他压力。二线城市就比较宽容一点，虽然招牌挂了，但是官商勾结的程度还存在。假招牌很多，容易获得政府的支持，暂时存在制度性的避风港。
到小城市去，去根政府通关系比较容易。这种政策优惠加上假招牌，构成了制度性的保护伞。所以二线城市城市还存在着制度性的空间。
一些走在前头的企业，比如万科企业，到现在为止还被认为是行业老大。除了这几个城市之外，他在北京不是很成功，因为他的开发水平、销售量利润率都比较低。
潘石屹他没来，他现在有非常大的土地储备，而且效果也很高。他赚了很多钱，他的国力成本很低，他也去演戏、游山玩水，他比易总轻松多了。潘总回过头来发现他断粮了，好在他资金充沛，有鸡蛋没粮票。他们的特点就是规模化品牌战略。
我老强调品牌战略。房地产是一个不能做品牌的，我觉得这是错的。只要是消费品就可以做，这就很重要。而且还有人这样说：“品牌不但不能给房地产带来好处，还会带来麻烦”。因为做品牌企业，信誉度是最重要的，你就不应该欺骗老百姓。如果欺骗了，砸你是应该的。
要走出去不是那么容易，现在很多情况面临这种问题，我现在还有利，你不是还活得好好的吗？你是退出还是发展？这是新问题。
如果避风港没有了，小企业可能就建设新农村去了。原先靠制度性的利润生存，靠土地。当土地并轨之后，你不得不面临新的规则，新的生存问题。
可以预计，我们的空间战略的调整，市场战略发展的结果，就是少数企业会在发展中消失（合并或退出）。企业能不能生存，我觉得要选定生存空间是非常重要的。
我就说到这里，谢谢大家！
莫春：非常感谢黄博士的演讲。下面到了对话环节，有请黄兴文、董藩、黄岚、潘蜀健。也有请我的搭档主持，范小冲先生。
我们台上是分成两派，还依然是潘教授和范教授，董教授和黄岚教授。我们需要哪方先说？
黄岚：不好意思，我先说。我先表达我的观点。预售制是中国房地产15年的基石之一，如果动摇这个基石的话，依赖于这个预售制。
现在有几个因素，实际上预售制是包括两个方面，而不是说预售制只是帮助了开发商，而使得消费者剥夺了他的利益。因为房地产是同所有的工业产品不同的一种产品方式。如果说把房地产产品看作是普通的产品，在生产过程中进行了集资行为，实际上是对开发商的行为，我觉得这是一个概念性的错误。实际上对开发商而言，我们消费者界定他的时候，在目前的位置，我们的预售制无论是过去到现在，到最后就是四证俱全。
这个土地正是最重要的，这意味着你缴纳了应有的土地滞纳金。但是由于房产的商品是不同的，它的生产周期和生产规模，所有的资金能同步到位。在过去的15年，我们的资本并没有市场化，这是最主要的原因，从而使房地产商没办法，其它的途径非常狭窄。由于很多法律障碍，因为我们很多的法律，所以国外的资本也不可能进来买土地，只能进入。在法律上，他们说不过去，这种情况下，国外市场无法进入这这种市场，要求房地产适当的运作，就是一厢情愿。
第二个方面，房地产是一种特殊的商品，它是具有保值乃至升值的商品。其实就是一个从期房到现房，现房到二手房不断转移的过程。你在冀望时购买的价格和现场购买的价格差很远。消费者在这个过程中同样可以体会到在销售当中的特殊性。房地产使用年限的增加，往往是自身的价值在升高。由此来说，他不但是买一个简单的商品，对于房地产，他的投资眼光就决定了未来的投资价值。我认为预收实际上是一种双赢的决定。我觉得预收只会有帮助。
莫春：谢谢黄岚先生。在我们焦点房地产网，我们每期都会选择大家辩论的话题，双方充分的发表自己的观点，我也希望在座的同学和珠海的朋友参与这个活动。
潘蜀健：取消预售制这个问题已经提出很久了，而且几经波折。但是树欲静而风不止，看起来这个问题还大有看头。可见这个呼声还是很高，至少反映了相当多的消费者的愿望。我就来应战，因为最早的观点是我提出来的。
2005年3月份记者采访我，为什么老百姓拿不到房产证，那时分析了很多楼盘的具体原因。我说归根到底一句话，都是预售惹的祸。到去年年初我觉得这个问题很重要，而越来越看到弊端了，特别是成千上万的消费者，而把他毕生的汲取化为乌有。很多不法分子的外套，广东省电视台就有一个节目主持人，他掉着眼泪，一家三代人，还有他的一个亲戚，三种情况都遇到了。一个是拿不到房产证，一个是开发商逃跑了，一个是到现在还没有住进去。2005年3月我又在政府参与的取消预售制上公开发表了意见。后面我们的黄博士又在这里搞了专门的论坛，建设部又明确表态暂时不取消。但是这次人民代表又提出了，证明这个问题还在探讨。刚才黄岚先生讲的几个观点。一个他偷换了概念，他专门玩文字游戏。
买商品房用来居住的，他把它便成了投资行为。投资是为了盈利，消费是为了享受。当然买商品房，这并不完全都是消费者，也有一部分是投机性的投资，但是这里头绝大多数应该承认是为了居住、安家，是为了消费。我们在设计的时候，应该考虑绝大多数人，投资性的购买者应该要另当别论，那是这个市场的另一部分，你不能为了满足少部分的投资性的购买者和消费者，正像他刚刚讲的，房地产的开发风险很大。由于我们的预售制存在，你把我当投资者可以，你没有把房交给我以前，我是投资者，那将来你的房子有利了，就应该算我一份吧？中国的预收制为什么开始那么推行起来？就是因为我们的房地产刚刚兴起了那一段时间，我们没有办法。为了扶持这一新兴的产业，我们在香港引进了这一制度。拿消费者的一部分钱来是取得了相当大的作用。但是现在这个制度要不断的演变，不断的进化。现在时代条件不同了，我为什么要取消他？因为我认为这三个预售制度的条件不在了。
一，房地产业已经不是需要扶持的产业，已经成为了一棵大树了。它已经产生了深刻影响了，财大气粗的一个行业。
二、房地产预售制度必须建立在完备的诚信体制上，应该说我们市场经济刚刚开始的那几年，没有那么多的事情。现在有一些开发商是不法分子，至老百姓的利润不顾，这些人举不胜举，使很多消费者受到了无辜的伤害。
三、开发商所面临的资金融资的渠道现在面临着一个解冻、发展的大好时机。这个时机就是我们向世界承诺的，我们要开发金融市场。目前国外金融机构已纷纷进入国内机构，不仅带来了资金，也带来了他们的管理，而这些金融共聚随着这次呼吁了很多年的资产抵押贷款，这种融资渠道的出现，唯一的一个渠道就是银行贷款，要不就预售。
开发商最担心的就是一旦预售制取消，我们的房地产金融会真正发展起来，我们的金融和我们的高等教育一样，是改革开放的两个最薄弱的地方、最没有发展的地方。深化改革被出现了新的发展。
第二的原则就是我们的房地产业不需要，剩下的融资渠道解决了，他对金融需求没有了压力，所以我们的银行不再去发展金融共聚，而这个预售制度取消之后，会促进房地产金融的真正的金融市场。
第三，我们提的建议，并不是今天提，明天就取消，你提出一个要求，每年我们提高预收标准，到三、五年，就完全取消了预售。有这个过程，我们的房地产金融也就发展起来了。
第四，开发商扬言，把融资成本转嫁给消费者身上。这种预售制度的存在是开发商和消费者的双赢，这点我不赞成，这是暗度陈仓的一种宣传。实际上我们的现楼和期楼相差1千多，这不至于会引起房地产的商品房的价格问题。由于我们提前交了钱，消费者成本也增加了，你把钱拿来买房子了，至少你的利息损失了。另外，我觉得把现在的现房和期房的差价作为开发商的融资成本的概念是错误的。由于消费心理的影响，我现在买现房，我看得见、摸得着，我一手交钱，一手可以拿到房产证，我买期房就要冒风险，就这样把现房的楼盘价格大幅提升。
谢谢大家！
莫春：谢谢潘教授。我看到我们只有我们范总是开发商。
范小冲：我正好来回答这个问题。我感觉取消预售制度对房地产业是灾难性的制度。他对行业将会是一个非常巨大的打击。如果达到现房阶段，就会使开发商的资金需要大大的提高，将会提高60%甚至70%，这将会使开发的门槛大大提高，并且使他的风险大大提高。同时，中国的房地产金融体制并不健全，所以资本金的大大提高对房地产行业造成开发等很多方面的巨大影响。因为大部分都是靠这种预售制度成长起来的，所以会造成很多资金链的断裂，这便会造成金融的更大的问题、风险，而不是降低风险。对金融业实际上是造成了更大的风险，最重要的一点是由于取消预收制度实际上是供需矛盾的体现。今天的供需矛盾实际上是供不应求，造成了房价的迅速提升，如果我们房价将会是更大的提升，应该来说取消预收制度是万万做不得的事。同时对于房地产业的特殊性，在于它的投资量非常大，周期也很长，这种高价值的周期长的商品，原则上在过去都是预定制，你需要及早的告诉我，我才敢给你做这个东西，不可能我把这个东西放在那，那便会造成大量的功能和市场的脱节，最后会造成大量的浪费和房地产的风险。所以在房地产业，如果预定的多了，开发商就有更好的信心以及更好的适应市场去开发这种商品，同时他由于他们付了首付款，可以更好的开发，这是房地产本身的行业所决定的。实际上这是预售制度不完善的情况下，这种预售制度是调节开发商和客户的一种互动、供应的方式。但是这种预售制度需要完善，需要更加的规范。比如说预售制度要实名制，大家不能利用预售制度进行炒房、更名、很多的操作。实际上不单是预售制度本身造成的问题，而是实际上要规范和更好的管理，才能够使得本身制度能够发挥得更好。
今天应该是完善而不是把它取消。你不能因为一次、两次的车祸、塞车，就把这个高速公路取消了。我们就回到我们的马车时代、肩挑水扛的的时代。
黄兴文：高速公路我就不太同意，因为高速公路是一种公共设施，首先这种共鸣是大有好处，那是开车人自己的问题。我们现在讨论的，不是说他的功劳没有，他确实让房地产一下子开发出来了。工作大一点，好象解决了很多人的住房问题，这个应该是制度带来的，不可否认他带来的问题更多。
为什么要这么做？要考虑到社会公平，那首先就要制度公平。如果不公平就会带来革命。我们来看预售制度是否公平？我认为是很不公平的，这样把风险专家到包括我在内的老百姓身上。
范小冲：这个我认为是很公平的。但是最终的决策权在客户身上。那我到了他的峰顶以后，我再来买，实际上真正的选择权在客户那里。
黄教授：因为不公平，把责任风险全部专家到我等老百姓身上，我觉得我们也做个开发商，风险较低，在我们诚信体系没有建立的情况下，违规成本。
董藩：我们要承认规律。目前的预售是由于供需状况造成的，是因为需求非常大，如果不是这样的话，我先说完，如果不是这样的话，你现在需求比较旺，就会出现市场的黑幕交易。比如说这个开发商，阳光100置业的房子特别好，一定会出现黑幕交易。第二，一个巨大的产品有一个预售是正常的，你不如说轮船的销售都是预售的，汽车车辆都是预售的，是由市场供需状况决定的。在加拿大的有些地方，有些房子如果你不预售的话，他不允许你。预售有毛病，你要一棒把它打死的话是不可行的。毛病出在管理上，而不是出现在双方。如果小孩出大家是因为家长没教育好，那是不对的。所以现在应该是完善它，比如说只允许一级二级的预售，只允许阳光100预售，也就是说这个过程我们应该怎样去完善它。
现在还是需要预售的。有一些我也有不同的看法。刚才潘教授说广东那个人一把鼻涕一把泪地找到他了。在市场经济当中，每个人确实需要有一慧眼，你要是没有，就难以生活。消费者从来不承认消费者是被动的。也有一些房子，他已经盖完了，有现货，但是消费者有可能犹豫，不喜欢或其它的原因。但是他不选择，所以才出现了这个预售。
再一个，批判你们太多，我不好意思。是否转嫁到消费者身上，预售很不公平，我认为不能这么说。刚才范总已经谈了，取消之后，从目前来说，开发商没法生存了。房价要急剧上升，消费者一定会吃亏的。宏观调控的第一个目标就要价格稳定，从这个角度来看的话，我认为都不适合取消它。
黄教授：该不该和能不能是另外一会事。你别无选择呀，这个是不对的，首先是制度不公平，这就造成游戏规则不性。
范小冲：如果要把房子改成现房，这对开发商也不公平呀，实际上公平是对双方才叫公平。
董藩：如果人口增长停止了，城市化过程完成了，市场供需大致公平，这个时候，你想预售能预售得成吗？
潘蜀健：我觉得有一种什么味道。你看董教授说的都是很决断。阳光100你今天可以预售，别的就不允许预售，一家只允许三套房子，还有很多。这个长期的计划经济的思想，根深蒂固。好象刚才听到他的很多偏见。好象是政府只准每家三套房子，你怎么来考核他呀？这种预售制度，我想我们是在讨论一个制度，评价一个制度现阶段的优劣。
制度是在不停的演变，不承认制度创新，就没有我们今天在这里谈论这些问题。我们还是在这个毛泽东时代。董教授的舆论和言论呀，让我感觉到新闻管制人物来了。让我们我们评价这个制度，这个制度历史上曾经起过很大的作用。评价制度，我们必须要站在一个立场上，否则是开发商你说你的道理，我是政府官员，我说我的道理。什么是共识？是不是有利于和谐社会？还是在不停的制造纠纷、矛盾？第二，是不是有利于我们整个社会、行业的健康发展，还是无形中提供了那些不法开发商提供了可乘之机。有没有这个矛盾？我们要仔细的分析。由于这个制度的存在，那些违法违规欺诈的开发商来利用这个制度，就像刚才我们黄教授说的，违规的成本很低，你不能拿制造商来说。人们跑得了和尚跑不了庙。最后，这个制度到底是不是应该推行下去？至于范总说到有一条我不赞成，他自己心里可能也没有底。他说飞机都是预定的，房地产开发的周期这么长，你不先预定好，你将来不买的话，卖给谁？建了将来你不要怎么办？你现在的是建到怎样的程度才预售？普通住宅要封顶，要完成主体建设，是不是？你前面那些建设也没有决定卖给谁呀？好，谢谢！
范小冲：因为这个是分期开发的，一起尽快的接触市场，尽快的得到市场的反馈，优秀的发展商怎样能够不短的发展市场，实际上是在跟客户之间的不断沟通和交流。这种交流、调研是起不到根本的作用的。调研的时候，大家会说，最终的调研是要靠客户拿出兜里的钞票来订购你的房子。现在房地产开发需要很长的周期。
我记得潘教授说了一个很好的东西，现在预售制度出现的问题是有一些不法之徒利用了这个制度的一些空档来进行了一些勾当。所以，这个制度应该来说是可行的，那么我们现在做的是要完善他，不断的使得它堵住这些漏洞。
实际上我们看到很多金融的风险，大家说预售制度，现在银行的评估，房地产的按揭贷款，是银行里面风险最低的，假按揭基本上是跟银行、开发商内部的勾结。银行有他完整的预警制度，只要严格按照它的体系，就不会出现问题。同时加强了信息的沟通，我觉得这些地方应该加强，加强好了以后，我们会把这个制度更好的完善，而不是一旦出现问题我们就取消。最后，会造成更严重的后果。我们需要的是改善而不是革命。
董藩：我们珠海的对面是澳门，在澳门赌博可以成为主导产业，在我们这里就不行。这就是管理的问题。
黄教授：刚才范总说到制度钻空子，包括很多品牌企业都是凤毛麟角。很多开发商会经常骗人，使他的诺言没法兑现。描述姑娘的时候国色天香，揭开盖头的时候是满脸麻子，你也得接受！
在市场体制不够的情况下，香港是做得比较成功的，香港做的最好。香港是一个法制社会，它有两个先决条件：一是法制社会和诚信社会；二是有非常严格的监控体系。如果由监督署订了制度之后不去监管，而这个制度要求的基本诚信度没有，这就是问题。
构建诚信体系难，要的成本高，还是监管的成本高？监管的成本大还是取消它的成本大？就为了四、五百块钱？刚才他说了对香港的预售制度是很成功的，所以他保障了它的预售制度是很完善的，那么中国是由于受制度的局限，而不是它的不完善。
范小冲：现在的房地产发现了很多问题，好象都是预售制度造成的，其实不是。我们现在的预售买房是包括规划修改的问题，大部分出现的问题都是绿化率，这个程度并非完全是预售制度造成的。如果哪个地方认为这个是楼盘预售和正盘预售的概念，要是这样的话，中国房地产行业全部死亡。
黄教授：开发商的公共责任问题，为什么你的开发商能够没有公共责任问题，而城市建设问题就是有公共责任问题。公共权利本来是一个民众，而现在老百姓把这个送给政府，政府没有任何监督就送给开发商。
范小冲：大家来一起沟通，这样实际上是一种互动、公平、尊重、共赢的结果！
黄教授：开发商的要求应该更严了，房地产不是一个可乐，你喝完了就喝完了，哪怕像你的辣椒酱。房子你不能永恒建筑放在那里的，它牵涉到公共责任和社会责任的问题。
莫春：我们先告一段落，刚才台下有些听众有意见。
学生：如果建立基金制度替代预售制度会不会好一点？
因为预售只是先把钱拿来了，反正就是把消费额转移到基金会，这样会有政府来担保。而且基金会的钱由政府来监督，然后把钱转移到开发商那里，这种就不存在开发商跑了的问题。
范小冲：支持预售制度是非常好的。但那不叫基金会，而叫律师楼，然后把他的预售款打到律师楼，再由律师楼来监督开发商监督开发商是否守约，如果满意就可以将钱打入他的帐户里。
媒体的一位朋友：我也一直在想一个问题---究竟结局会是什么？
随着中国房地产市场的逐步发展，像美国已经有90%的是二手市场，他们已经基本不可能存在预售。
第二个观点是短期内的预售制度如何，现在在香港和美国都采取的都是第三方的监管和分应制度。
第二个部分就是从过后的几年看，逐步的取消并不是在今年或明年，现在抵押贷款，包括十年期的贷款、长期的贷款，融资的多元化的出现，这一块也发展得相对迅速，我相信预售制度的目的性有所降低，可能会对取消预售制度的的观念有所冲淡。但是从长期来看，预售制度一定会取消。
范小冲：预售制度对，它的城市化率已经很高了，所以它的新建房屋少，本身二手房都是现房了，但是即使现在很小的增量市场还是采取了预售制，因为房地产行业是一个金额非常大，周期又非常长的行业，不知道未来两、三年未来市场需求到底是什么？他就不会把这个楼自己抬着脑袋，自己就把这个高楼盖起来了。最后就造成了本身发展商的损失，股东、银行的损失。
所以对于房地产的特殊性，我要知道我盖这个楼行不行。否则的话大家拿到钱都不敢盖楼，我才能去面对客户，面对市场。刚才说的不是预售制度消失了，而是房地产行业的优点。
学生：本来是想对今天上午刘力教授提的一个问题，没想到他下午没来了。现在的市场已经到了产品营销的时代，现在产品的时代已经过去了。如果没有猜错的话，在座的几位嘉宾，应该都是中国人，我们讨论的话题，首先我要肯定的是，我们不需要花时间去讨论是否要取消预售制。
在这里我要讲到一个小故事，有一天在县衙门口就有一个夫人敲响了鸣冤鼓。他领着一个小孩就要拜见县大人，县大人升堂了，她就说：禀告大人，我要状告这个小孩，他摸了我的屁股。大人说：把他拉下去砍了。就讨论要不要把这个小孩斩了。
我们已经不需要用时间来讨论是否取消这个预售制，首先我要说，预售制不但不能取消，而且还要健康的完善起来，真正的能够规避我们未来的和现在发生的问题。我们要花多一点时间把政策完善起来。
好，谢谢大家！
朋友：我是媒体的，我想问上午的一个问题，既然是决胜二线城市，重在一个“胜”。我好象听到在座的一个嘉宾说的，要降低成本才行。降低这个成本的同时，我在想是不是遇到了另一个问题：假设成本一降低，炒房团又来了，哄抬上去了，老百姓根本就没有得到任何好处。
范小冲：炒房团并不是哄抬物价的罪魁祸首，而是炒房团发现了这个市场的机会，所以他到这个地方抓住这个机会。实际上这是市场上的本身空间，如果简单的炒房团来，就能简单的把房价哄抬上去，房价就没有这个空间，他自己背着自己去接受那个泡沫去。对于二线城市，刚才两个说到二线城市，他只是说的一个概念，就是在一线城市打出品牌的企业，完全把一线城市的经验和开发模式，包括产品类型，简单的拿到二线城市去复制。这个路是走不通的。这是针对他的目标客户群，要拿出一个新的更好的模式，才能拿到二线城市去发展。比如在一线城市，它的房价相对较高，可能对承受的压力不是很大。但是这些东西在二线城市就非常大，实际上进入二线城市的首先是战略问题，而不是战术问题。
黄教授：我们讨论这个问题是在讨论企业生存的空间战略问题。这是一种战略布局，首先要从战略上看。到一定程度上，这种兼并是不可避免的。一线的竞争已经很激烈，还要发展的话，那必须走向二线去进行战略的的制定。而他们刚才讲的就是要做好产品，管理水平要提高，整个综合水平的问题。到一个地方去的时候，他能不能去？我到那里我能不能拿到地？我有没有竞争力？这个是战略问题。
首先把战略问题考虑明白了，才能进去，否则就算进去了也要被别人打出来。
下一步必然面对的是，当市场竞争到一定程度，当产品和要素到一定情况下，能不能做得更大。
不动产学院的学生：我想就穷人区富人区的问题提问。很多大的发展商都虎视眈眈的盯着二线城市。三亚人均水平相差是非常大的，而且在三亚，还有一些归国侨胞之类，在这种非一线城市已经这么明显，政府应该怎样做？开发商应该怎样做？谢谢！
莫春：你的第一个问题我建议让范总来回答。
范小冲：你的问题是一线城市是不是没有发展空间了？实际上就是吃着碗里的的看着锅里的。这实际上是根中国的发展阶段和本身的增长空间有关的。现在一线城市主要是四个：北京、上海、广州、深圳。这些城市现在城市化率经过了城市化的浪潮，已经使得它的城市化率已经接近了75%，已经达到了中等发达国家，甚至接近发达国家的经济化水准。包括它的新进入城市的人口，新增的人口的比例现在已经开始在增长。包括大规模的拆迁现在已经几倍完成。包括它的需求已经不是前几年的完全靠增量的需求，现在已经是逐渐走向成熟。
美国现在的房地产的增量市场已经在发生改变。第二浪掀起的这么一个机会，它的城市化率现在已经达到35% ，有的还不到40%，那还有巨大的增长空间，在未来的十年甚至二十年，所以大家可以看到它的潜力有多大。大规模的县城的建设，因为这些城市担负着经济的增长。所以中国过去是计划体制条块分割，而今天的话，就跟市场经济和资源向优势的地方增长。然后使得它带动周边整个区域的发展。现在各个区域都打着城市战略，二线城市正好处于这种城市发展的阶段。所以城市化的大规模的拆迁，以及包括很多的品牌发展商，还有一个大的空间和机会，谁及早的进入了这些二线城市，他就拥有了更大的成长空间和未来发展潜力。
今天进入二线城市，在二线城市布局，不仅仅是地产在二线城市布局，就连家乐福、沃尔玛等等也如此。这种布局在一线城市打出了品牌，形成了它的模式，它必须进入二线城市，形成它的规模，所以进入二线城市是今天房地产企业品牌的未来，当然进入到二线城市，二线城市也很多，它主要是指省会城市或较大的城市。同时又有这些发展的机会和空间，所以从阳光100而言，我们现在已经在积极的开拓二线城市，三线城市。在中国一样具有很强的发展潜力。
赵晓博士谈到了，因为原因是一个很低的技术，一旦一个好的企业在这里，但是城市规模太小，发展不成规模，虽然你的毛利和利润率能达到很高。一般一个城市一年至少要买到3个亿，今年还不是时候。我看最近孙宏斌、孙迟一个最大的教训就是他们盲目的进入很多三线城市。二是对于这个发展，它还没有那个能力和规模，所以二线城市是中国的房地产发展的机会，同时宏观调控对二线城市相对影响较小。在一线城市，房地产的发展已经达到了一定阶段。
所以今天在投资和投机的需求已经占到了一定的比例。实际上是在打压的，而二线城市都是在以自主、基本需求为主体的。不是打击行业，而是打压那些投资投机泡沫的东西。那么对于二线城市的房地产，今天的宏观政策是支持的。是一个战略上的考虑，而不是说吃着碗里，看着锅里。
潘教授：这位同学问了一个很好、很关键的问题。本来这个问题是赵晓博士回答的。结果他回答的没有进入主题。穷人区、富人区是我们这个社会发展一个非常严重的社会问题。如果任其发展下去的话，我们将会比很多国家落后。由于两极分化问题，都会引起全国性的骚乱。我们这个国家怎么防范确实是一个问题。
我们国家号称是社会主义国家，就算在开发一个楼盘的时候，也要兼顾到各种阶层，不能人为的制造一些穷人区、富人区。人为的分割穷人区与富人区，作为政府，我觉得我们现在作为一个开发商，这种的理念是错误的，这个理念已经喊了很多年，叫做：“经营层次”，就把我们政府摆在了一个经营者的位置。政府永远不能走经营者的立场。现在我们很多政府都是这样卖地，怎样把地价提得更高，这个地价高了以后，整个城市的运营成本、管理成本也随之抬高。这对城市将来的发展是致命的。但是没想到这一点，他只想到一点，这就是经营层次这个观念造成的恶果。如果不把这个问题解决，这个问题就解决不了。那么政府必须要端正自己的例子，站在公民的角度，站在维护纳税人、全社会的角度。
好，谢谢！
范小冲：我们作为发展商，这个是不好的，是影响和谐社会的，但是它造成今天穷人区、富人区的状况，那么实际造成的责任不是开发商，而是政府。土地是政府在拍卖，我买了这块地，这样的成本、这样的价格，我针对我的目标客户群，我的老楼盘只能开发这样的产品，我不可能在这里降低，给穷人或者富人所谓的乐园。这个规划条件是什么？你的用地性质是什么？最后是靠大家的招牌，所以在这种基础之上，已经限定了开发商知道做什么。就是通过政府打造更好的公共空间，进行更好的组合。我觉得这个是政府层面必须要考虑的事情。开发商解决不了这个问题。
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