主持人：各位老师、各位开发商朋友、各位新闻媒体的朋友、各位同学，大家晚上好。由不动产学院举办的不动产精英论坛第二十二期现在开始。这次论坛的形式跟以往有所不同，我们做了一点变化，就是没有辩论环节，由主题演讲和台下互动两种形式。当然这里又有一个新概念，这次论坛将由搜房网现场直播。
    主持人：本身论坛的坛主是谁？不用我说大家都知道，是我们的老朋友易宪容先生。关于他的情况，业界的朋友都比较熟悉，大家知道他是中国社科院金融研究所的专家学者之外，他还有两个社会的头衔，一个是最近网上投票评选为最受老百姓信任的房地产学者，另外一个是什么呢？这三年来最著名的、持续时间最长的一个大讨论是什么呢？是关于泡沫的讨论，有两派观点严重对立。一种是非泡沫论，代表人物就是任志强，是开发商。另外一派就是泡沫论的代表人物是易宪容，他是泡沫论坚定支持者。
    主持人：在年终的时候，我和易宪容老师在图书馆做了一个房价是否跌涨的辩论，这个辩论结果是什么呢？关于房地产的问题，易宪容老师赢了。等于说政府承认了盲目性过热，有泡沫，关于房价的争论，我和潘老师赢了。但是我们今天晚上不讨论房价。我们讨论另外一个话题，业界的朋友都知道，说简单点，第二个问题是金融问题，在土地共赢由政府高度垄断和采用土壤招牌和这种形式下，要取得土地需要由大量的土地，这里也需要金融做支撑。从这个问题看，还是需要金融问题，也就说说房地产核心的问题就是金融问题。从供给方面，还是从需求方面都是这样。在座的业界朋友都知道，2003年6月中国银行出台了一个121文件，这个文件一出台，开发商就同时感觉到冬天来临，这个时候刚刚是泡沫刚刚兴起，后来要么采取一个措施，连续两次加息在行业内都引起比较大的振动。这是金融行业的核心，还有一块就是房地产的是去是留，我们也在讨论，在央行的报告里面有一个建议，这个建议很早就提出过，不完全是学术界没有影响力，主要是学术界不掌握资金的权力。为什么央行很紧张，因为他是管理部门，它有制定金融政策的权力，这样来说，金融对房地产的发展影响非常大。我们今天论坛的话题就是房地产金融与未来房地产市场的走向。
    主持人：因为易老师这方面的权威，希望今天他的报告能够带来新的成果和新的动向。下面我们以热烈的掌声欢迎易宪容先生。
    
易宪容：大家好，非常高兴又来跟大一起来讨论。大家可以看到，在房地产从土地的购买到商标法的预收，每一个主要环节都跟金融有关，如果金融政策的变化肯定会影响房房地产事市场的根本变化，大家都看到，为什么中国的房地产能够在短短的五、六年时间内，快速五发展，快速成长快速繁荣，根本问题就是住房按揭的创新，就是金融产品的创新。如果没有金融按揭的金融产品，开发商需求有多大的供给，我们讨论不是太有意义。所以在几个年代的意义内，我们一直最关注房地产问题，为什么关注，就把我自己的专业如何来思考房地产问题，大家可能也会看得到近一年的时间里，每一个金融政策的变化，总会导致整个房地产市场、整个媒体、整个民族过重过样的观点、各种各样的争论和各种各样的问题出来。这一年多的时间里，房地产市场影响最大的金融政策由如下几个方面。
    比如说利率市场化、费率改革、股权改革。每一处政策的变化都会导致房地产市场、媒体和整个社会很大的反响。为什么如此，这就说明一个很重要的问题：金融政策的变化跟我们的影响并不是一点点，而且是特别特别地大。首先我们讲利率政策。房地产业是租金密集的产业，租金高低决定了房地产市场的变化。先从世界的情况看，在2003年以前，英国的房地产市场曾经就在高速发展的时间大概有五年，可是2003年，央行接连五次利率调整，到了2004年或者2003年底，英国的房地产市场很快就逆转过来了，房价在往下调整，民众的需求在下降。还有最近美国的房地产市场，美国的房地产市场从2000年纳斯达克房地产泡沫破裂以后，影响了整个美国房地产市场，由于911事件，对美国金融利率快速下调，使得美国的房地产市场在五年里上涨幅度达到了20％几。像纽约那些地方，上涨50％都有可能。但是从去年开始，美国的利率从1％接连12次的利率调整，到现在利率上升到了4％了。利率一变化，美国的房地产市场从上一个月开始，房价算是下调了，需求在下降。不知道大家注意到没有，我们隔海相望的地方香港，香港的货币是港币，跟美元是挂钩的，美元的利率变化也关系着香港的利率变化。在早几个月的时候，变化还比较小一点，但是上一个月，10月份，利率就快速上涨。香港的利率变化，就是在10月份，在11月份，住房的销售需求很多地方都下降了20％。
    利率的变化决定了我们房地产市场租金的成本高低，成本高低也决定了我们房地产市场到底走向哪里。我们从中国的情况看，从1993年以来，一直到2004年10月27号，我们的利率一直在下降，从93年的基点利率10.98％下降到1.8％，这是在10月24号以前。由于利率的快速下降，特别是2002年以后，整个利率开始下降，我们整个租金处于十分低的水平，也是中国的资金使用最低的一个水平。在这种情况下，我们房地产市场出现了一个快速繁荣、快速增长的一个情况。
    如果说我们早几年，比如说1993年、1994年的时候，也有个人消费信贷、按揭的产品，在10.98％的利率水平上，加上银行的利息差，贷款利率就要达到15％左右，在这样的利率水平上，有住房按揭产品出来，但是民众肯定没有几个人会进到房地产市场。为什么？成本太高，借钱买房子使自己负担太高，民众就不会买房子。但是从2002年到2004年的三年时间里，我们国内处于最低的利率水平就是5.31％。在这样的情况下，民众利用个人消费信贷的产品大量地进了房地产市场。
    正因为利率水平在很低的水平上，正因为大量的民众通过个人消费信贷进到了房地产市场，到2004年10月27号时候，利率一调整，整个社会或者整个中国，上网的人都看得到，各种各样的讨论、各种各样的意见蜂拥而来，有些人说加息是对的，有人说不对的，还有人说加息都没有什么关系的。无论是房地产开发企业、还是买过房的民众、或者没有买过房的民众、还有媒体和研究者都通过各种各样的方式发表自己的意见。当时我就记得，开发房地产的人就说加息0.27％其实对房地产业没有什么影响。比如说一个民众买一个房子，每个月加息十块钱，但是30年按揭的时候，如果说以后利息就加0.27％，30年下来也多了。对于没有买房的人就会考虑，如果利息调整快一些，我们整个住房的价格能够调整下来可能是今后购房的好时机。
    当时来讲，就是10月27号晚上，那个晚上我就接到了各种各样的电话。我就告诉他们，这对房地产市场是一个很重要很重要的事情。它预示着我们的房地产市场会发生根本性的影响，整个利率问题产生一些大的变化。这次利率调整我就说了很基本的问题。我就谈到，这次利率调整不仅仅是利率水平增加0.27％，最大的事情是增个利率市场化的速度加快。
    因为在这个利率调整的政策里头，其中包括了一条，就是银行的利率来讲，会进行上下限整理，这是什么意思呢？就是今后的银行贷款来讲，它只有管住下限，就是银行贷给企业的钱和个人的钱只能低于现在利率的10％，但是上限完全放开，只要你有人来贷款，你用20个利率和15个利率，完全是放开的，就看银行怎么做了。民众成了银行的钱，在2.25％的上限你不能突破，但是你可以在2.25％以下，你可以设0.1％，也可以0.25％，他是不管这个的。
    当然这种利率政策从2005年开始以后，尽管9个月来实施的效果不太明显，因为我们银行来讲，风险定价机制、风险定价能力、风险定价的工具还是不赖于市场化。2005年三季度末的时候，统计数据表明，9个月时间里，银行上限放开的比例还是比较小的，仅仅是超过1％到1.5％的上限，大部分都是0.9％到1％的基点上，变化比较小。但是有一条，它预示着我们整个银行的利率体系开始市场化，而且一定会市场化。如果说我们银行利率体系真的市场化了，这说明一个什么问题呢？这说明我们中国银行的利率肯定是往上走。
    我曾经做过一个研究，无论是发展中国家还是发达国家的利率水平，一般是为GDP增长总值的增长速度，就是GDP的增长速度上下有一个百分点，比如中国的GDP增长速度是9％，去年是9.6％，那我们利率水平就是11％到12％这个水平。还有从民间水平的利率跟银行间的利率来看，银行是怎么限制利率的？一直保持着12％以上，但是我们今年的利率水平仅仅是5.31％。
    还有一个数据，从世界整个经济环境和金融市场的变化来看，无论是最发达的美国还是英国、澳大利亚、还有新西兰等国，现在世界的银行利率都处于一个上升的通道。
    我曾经也做过一个研究，美国1980年到2000年的个人消费信贷利率平均是10％，从这一系列数据看，如果中国的利率市场化了，利率肯定会往上涨的，这是必然的只不过我们利率为什么这么低？因为是政府管制下的利率。既然利率会往上走，这就是说对我们房地产市场今后肯定会导致很大很大的影响。这是去年以后利率最核心的部分。
  
    去年还有最重要的一点，就是民众利率的风险意识基本上形成。在早几年买房的时候，如果一个民众买房子，他就会到很多楼盘去看，看了以后就问银行、问开发商，我买这个房子多少钱，我做10年按揭、20年按揭、30年按揭，每个月要支付多少钱。因为这种情况下的利率水平是最低的水平上，计算下来，民众就会觉得负担没有问题。
    因为我们看到中国的经济发展这么好、这么快，就会觉得今后的经济水平会没有问题。但是有一条，他们在买房的时候，90％以上的民众都考虑利率风险。他们合同签了，就有可能是一条说银行利率是浮动利率，他们都没有想，没有思考这个问题。
    在加息以后，我就接到很多朋友的电话，也打很多电话问朋友，问他们都说没有考虑利率变化。这样来讲，利率的变化就导致了发展商、特别是购房的民众产生了相当大的影响。他们没有考虑我们今后买房利率风险有多大。
    对买房的民众做利率调查来讲，他们都是25岁到35岁的年轻人，像我们这么大的房子，我们都分了房子，除非房子改善比较好一点，这些民众就对这个利率变化反映特别大，就发表各种各样的意见。这说明民众对利率的风险开始了解，如何来调整自己的行为模式。
    在2005年3月21号，温家宝总理报告以后，因为温家宝总理在报告里面谈了一条，就是在2005年如何遏制房地产市场的价格快速上涨。这个报告之后，在2005年3月21号，央行又对个人消费信贷利率做了一些调整。尽管这些利率不能算做一种加息，但是也说明了央行随时都可能利用利率这个工具来对房地产市场做调整。这次调整以后，比前一次利率的调整民众的反映更加强烈、更大。这说明一个问题，购过房的民众已经意识到利率的变化对他们影响有多大。这种意识对已经购房的民众来讲，如果是变化的情况下，他们会感觉到无奈，所以他们拼命地反对利率上升。那段时间我在电视台上告诉大家，其实利率一点点调整对大家不会影响太大。
    但是，这意味着利率已经进入上升的通道。在10年、20年以后你的购房成本会增加很多很多。
我曾经做了一个假定，假定我们一个民众买一个房子是120万块钱，首付20万，然后100万块钱的按揭贷款20年，如果说我们利率是按照美国1986年到2000年平均住房按揭利率10％来计算，他贷款100万还清的时候，他要支付327万多，这就是在10％的利率情况下。所以在一段时间里我一直在告诉民众，你们买房子是可以买，但是一定要利率风险计算进去。你可以计算你未来的收益水平，你的收益有多少，一定要把利率考虑进去。而且10％的利率来讲，对我们的资金也是很平常的事情。在国内十年前达到了18点多，三年价格就翻一番。
    举个例子来讲，就是你存10万块钱，三年就变成了20万。所以这种10％的利率来讲，这个情况可能会很平常很平常的事情，但是对于民众来讲，一定要把这个事情考虑到利率风险。
    对于没有买房的民众来讲，如果利率的变化对大家是很好的事情，为什么说是很好的事情呢？
    
利率的上升，房地产的价格肯定会下降。大家说最近升了两次息，但是房地产价格为什么还没有上升。有一条，全部上升0.47％，美国从去年6月份到现在利率已经上升了3厘，如果我们现在的住房按揭利率上升三厘的话，对房地产影响特别大。这个事情大家一分析以后，就会感觉到利率的影响。
    这是利率的问题，所以，如果说你要研究房地产，或者你要做房地产  ，成为房地产开发商，如果你要买房子，成为个人消费信贷，你一定要把利率的风险考虑进去。利率对市场影响非常大。美国2004年到现在利率变化已经12次了，所以大家一定要把利率和房地产这两个东西密切联系起来去思考。
    刚才说的是是金融政策的第一个方面。
    第二个方面是汇率改革。大家也知道，从2002年开始，中国人民币的升息成了世界最热的话题。我也做过一个研究，由于中国的经济从94年以来发生了根本的变化，还有中国整个的汇率制度跟现实差距很大，所以我当时主张一定要从根本上来改革。但是从2002年以后，开始是日本的一些官员提出来要人民币升值，后来美国的总统、美国的财政长、和美国的参议员要求人民币升值。我当时做过一个研究，其实人民币汇率问题其实是分三个层面的事情。
    第一个方面是汇率水平。
    第二个方面是汇率制度。
    第三方面汇率形成机制。
    汇率水平就是我们人民币跟美元兑换的时候，价格在哪里？我们没有调整政策的时候，一美元换8.28人民币，但是调整了以后，就有很大的差别。因为汇率制度是浮动的，以后将采取固定的汇率制度，无论是固定的还是自由浮动的汇率制，这都是比较少的情况，多数的情况都在一个直线的情况下，又搞固定、又搞浮动。比如说港币都有一个固定的汇率制度。我们中国的汇率制度既是固定又是浮动的。但是从我的研究发现，从世界最著名的金融专家来看，无论是发达国家还是发展中国家，从来没有找到一个证据说哪种汇率制度最好。而且从我的研究来看，他们要求人民币升值，我说人民币的汇率是扣除国际通货膨胀的因素，差距来讲只相差5％。第三方面是人民币汇率形成机制。就是说我们的汇率水平到底是什么东西来形成的。我就有一个基本的观点，那个时候我就说在国外很多的政府、很多的政治家、很多企业、很多投资银行要求人民币汇率升值，他们的依据在哪里，他们也说不出人民币到底要升值多少。我的报告就说，人民币的汇率无论是从理论还是实际来看，都找不出一个很均衡的点。在世界汇率政策下，我们只能让人民币升值静观其变。我们一定要以政治谈判来争取自己的利益。你看这两年来，政府一直把人民币汇率保持稳定。尽管今年人民币汇率上升了0.2％，从8.28上升到了8.11％，这只是那时候我们计划我们的领导人马上要访问美国、要访问联合国，我们为自己的访问提供一个谈判的筹码。如果不是这样子情况下，人民币要升值我说可能性不是太大。还有最近布什要访问中国，有很多人打电话问我，说易教授啊，很多人说人民币又要升值了，我就给他们很明确的回答，如果说布什访问中国人民币又要升值的话，政府就是不智，就是要听别人的摆布来做的话，就是不智。
    人民币的汇率看起来跟房地产表面上关联是不太大。同学们知不知道，在我们的商品里面是分两类，一类是可贸易产品，一类是不可贸易产品。可贸易的产品就是我们生产出来的产品可以拿到国外去出口，也可以从国外进口过来。不可贸易的产品是这些产品生产出来只能在本国、本地方交易。比如我们的房地产，比如我们的服务。
    很多服务是不可贸易的。房地产就是一个不可贸易的产品，但是汇率是什么东西？它表现了本币跟外币的关系，这样来讲，人民币的汇率受外币的变化不会太大。有一点大家应该很明确，尽管房地产是不可贸易产品，但是房地产是以人民币计价的产品，它可以通过劳动价格的变化等可贸易的产品的变化，把人民币升值的关系转移到房地产上来，就是说房地产也会升值，人民币会升值，既然人民币会升值，这样就面临什么样的问题呢？如果说国外在世界金融市场上的资金能够自由进到中国的情况下，就可能有很多资金进到中国的房地产市场。
    可能大家也注意到了，最近外国的一些银行在购买中国的一些产品，要进到房地产业都很难。我跟媒体就谈了这样的事情。
    但是房地产又跟其他产品有一个很基本的差别，是什么呢？它既是消费品又是投资品。如果房地产作为投资品的情况下，在中国资本项目没有开放的情况下，不知道大家对资本项目知不知道，我们做国际贸易的过程中，你只要是服务的交易，这是金钱项目，除此之外，那只是资本的流动、资本的投资，这些项目是进到中国的项目，中国资本下的项目是本质的，大家可以看到，外国的资金进入中国的股票市场是不允许的。
    它要经过QFII，就是外来合格的机构投资者进到中国市场，买了中国的股票，是不可以随便进来的。但是外面的资金通过股权的形式参股房地产企业，它就允许。这叫投资，我们是放开的。所以在目前的情况下，如果外面的资金要通过资本项目进入中国市场，是不允许的，政府要管制。如果你通过投资进到中国房地产市场，这是放开的。
    所以最近我们的媒体跟民众一定要把这两个概念分开。如果说是一个非机构要进到中国房地产市场进来，是不允许的，如果你要通过非法的途径进来，政府查到以后你就面临很大的风险。人民币升值以后，外国的资金有一部分会进来，但是他们也不会轻易进到中国房地产市场，因为这个市场是管制的市场。这就是汇率改革同样对我们房地产市场会产生很大的影响。
    还有国有银行改革。我们前面也谈过了，国有银行改革对利率影响很大。但是有一个很中国的因素，中国的融资市场跟美国和其他国家有很大的差异，中国是以民众为主导的国内融资市场。比如今年企业从金融市场获得的资金90％以上来自银行，而证券市场今年大概百分之一、二左右。国内银行资产有30万亿，但是股市只有4万亿左右，保险的资金有4万亿，其他资产占的比重也很低。所以银行在整个金融市场有一个绝对的优势。
    在银行为主导的情况下，也就是说银行改革会对我们的融资市场产生了很大的影响和冲击。
    比如说我们从2003年12月份开始，四大国有银行进行全面的股份制改造，先是政府注资450亿美元到中行和建行，今年3月份又注资450亿美元给工行。注资以后，整个四大银行要进行整个财务投资，进行整个股权投资结构的改造，引进外来投资者。国内所有的股权结构发生了很大的变化。比如说今年成立了中央汇金公司，通过汇金公司进到房地产市场。比如说最近上市的建行，占的股份只有20％，其他的银行也占了百分之几，通过银行改造、重组、通过注资、通过房地产市场和银行市场的快速发展，整个四大国有银行的体制、整个现状、整个结构和运作机制发生了根本性的变化。特别是我们4大国有银行为了上市，就要满足上市公司的标准。
    这样来讲，才可能吸引更多的外部的投资者进来，这样才可能让外部的投资者来发现这家银行的价值。最近大家也知道，建行已经上市了，建行上市以后，我自己特意跑到香港去买股票。我就告诉很多人，买建行的股票100％赚钱，你放心好了。它上市前我买的是2.48元，今年已经上升到2.55元了，到年底很可能要上升到3元。
    为什么会升呢？由于建行上市以后，过境的国有计划经济为主导的银行体系以以往的运作机制发生了根本性的变化。还有上市以后，整个行为就完全披露在国内的投资者、国外的投资者还有所在的交易监管机构的眼皮底下，你有一点点问题，有一点点事情，投资者就会通过各种各样的方式来表达自己的意见。
    比如说在2003年，东北的一只股票，它的包装、报告作假，有一个经济工作者到那一看，股票从几块钱跌到几分钱了，最近已经下市了。你们大家也知道，南泰那家公司，有很多人说一夜暴富。如果你不给投资者回报，你马上会跌下去，最近已经退出股票市场了。这说明什么了？一个很好的资本市场，银行不提供给投资者好的回报，肯定会被投资者抛弃。你既然要给投资者提供好的回报，银行的运作方式就要发生根本性的变化。为什么？如果我们国内银行都成为现代商业银行的时候，运作机制就要改变了。以前可能是以政府的行政命令、以企业的历史关系来决定信贷关系，但是成了现代商业银行以后，就不能这样了，它就会以风险定价来决定给企业的信贷关系。大家都知道银行是做什么的？银行是买卖风险的，它就是要通过风险的买卖来获利。民众买了银行的风险，各种利率水平不同，财务状况不同，就意味着有很多风险。把这些钱给企业，银行就买了企业的风险。不同的企业的财务状况、信誉状况、资产质量、现金流都是不同的，如果一家好的银行就有能力跟企业的财务状况、资产质量、未来的发展、现金流来给企业信贷定价，就是利率高低。
    这就说明国有银行改革以后，今后我们的房地产企业要贷款，并不是说像过去一样，固定在5.51％或者6.1％、6.2％的水平上，而要根据银行的现金流来决定你的利率水平。好的企业低于6.12％，差的企业可能高一倍、高两倍，在这样的情况下，好的企业成本就越来越低，差的企业成本就越来越高。这样就通过市场的优胜劣汰把好的企业扶持下去，把差的企业淘汰掉。
    还有银行改革以后，由于运作方式的改变，一定会改变贷款的形式。过去都多数都是抵押贷款。我们现在研究，我们的银行18.9万亿的贷款有50％以上是防止抵押的。如果说我们的银行都是以东西来抵押，在表面上看起来，银行会减少一些风险，我们没有多大风险，但实际上一方面银行成了一家当铺，第二方面银行就会把一个产业的风险集中到自己身上。为什么？如果你是以住房为抵押，你做抵押评估的时候，今后的价格是不是变化，如果这个价格上升，你用这个抵押没有问题，如果这个价格下调的时候，银行抵押就会面临很大的风险了。所以把一些风险都集中到自己身上。但是国有银行改革以后，这种信贷模式就会以以往的抵押为主导改变，以后并不是看房子有多高，土地有多少，最关键是要看这家公司今后的成长性，你这个项目是不是有发展前途。
    看的是你这个项目是不是能够经受这个行业的变化，今后这个企业的现金流是不是比较好。
    如果这样改变以后，我们一些好的成长性的房地产公司，一些好的项目获得资金不仅容易，而且成本会比较低。当然，这样改革以后，由于银行都成了商业银行，银行之间的竞争会比现在更加激烈。还有企业的竞争也会很激烈。所以，银行改革以后对我们房地产市场的影响一点都不可忽视，而且决定了我们房地产市场今后十分重要的方面，也决定了我们房地产市场今后是否能够持续稳定发展的重要方面。
    第四个方面，今年以来，我们的资本市场进行了有史以来的一个制度性的改革。就是股权分置的改革。股权分置的改革是我们资本市场制度性障碍，也是我们资本市场目前来说不能很好发展的一个重要因素。由于股权分置的原因。对我们资本市场来讲，凡是进到资本市场的人或组织都亏损，凡是政府垄断，发展商通过政府管制下的人，企业都赚钱。
这是一个什么概念？我曾经做了一个研究，从资本市场来讲，从发展到2004年6月份，上市公司由于通过审批的方式进到市场，通过市场获得了资金，达到了一万两千亿，我们的证券公司从资本市场赚到了3千亿。还有其他的经济公私和中介机构赚到了300亿，这都是政府管制的市场，但是我们的股民就亏损了8900亿，这就说明我们的资本市场有很大很大的问题。
    当然股权分置改革以后，我们过去不说，可能会让我们的房地产市场融资渠道开辟很大一个途径。为什么这么说呢？在2004年以前，房地产的资金来自资本市场占到1％，债券市场不到1％的资金。一方面我们资本市场制度有问题，另外一方面与我们房地产市场刚刚发展，刚刚形成有一定关系。
    但是由于股权分置改革以后，发展了这一个制度性的障碍，这样对我们房地产市场来讲，开辟了一个很好的融资渠道。更为重要的是，我们国内的房地产市场经过五、六年的打拼，肯定会形成一大批有实力、有良好的信用、有很好的业绩的房地产公司，而这些公司今后的资金进到资本市场就可能会比较容易。因为资本市场的改革、股权分置的改革是我们今后房地产市场融资渠道的一个重要方面。
    还有今年金融市场有一个很重要的变化，就是今年上半年出台了一个条例，企业短期金融债权融资的市场开辟出来了。今年开辟这个市场不到一年的时间里，现在大概已经融资了1000亿。
    作为短期融资来讲，利率只是3％左右，比一年籍的银行贷款低得多。如果银行满足一个企业短期融资债权市场的要求，它可以从债券市场可以获得更便宜的资金。不知道大家知不知道，最近发展起来一个房地产信托，它看起来发展比较快，大家也讨论比较多，但是加起来能上100亿就了不得，为什么不能发展这么快，有一个很大的问题就是资金成本比较高，在10到15％的水平，如果真是没有门路的企业就可能进到这个市场。
    房地产今年以来，金融市场的变化还有很多很多的方面，这些方方面面来讲，都对我们房地产市场产生很大的影响。
    第二个方面，央行的房地产政策报告为什么会产生强烈的影响和反映？我们前面也说过了，房地产的核心就是金融。离开了金融我们房地产根本是走不出来，更谈不上发展。
    但是金融并不一定是房地产。不知道大家有没有注意到美国的教科书，在美国来讲，房地产金融都放到金融下面的。但是，我们中国的金融体系和金融制度由于一个是银行为主导的金融体制，必然会导致我们房地产融资渠道依赖于银行。以银行为主导或以银行为依赖的融资体系也就成了近一些年来，特别是宏观调控以来，成了中小房地产开发商融资渠道或者融资困难的一个核心问题。对于这个问题，央行在2004年的金融发展报告中做了比较详细的研究和讨论。
    但是央行的报告中一条没有具体分析清楚，就是这种以银行为主导的融资体系如何对房地产影响，提出了几个比较新的东西，一个是银行利率的多种样式、个人消费利率信贷的多样化。这是我在他们报告之前提到的，银行利率不仅有浮动利率，也有固定利率。因为在发达的市场体系下，比如说到英国的银行，你买房以后去借钱，你到银行就有一个专门的咨询顾问，你就问他如果我要买一个房子，我要做银行的按揭，他第一句话就问你，你做按揭是做固定利率还是做浮动利率？如果做固定利率，他肯定问你是做几年了，做浮动利率又是做哪种方式，国外就是多种多样的方式，多种多样的样式，你可以固定利率跟浮动利率结合起来，也可以是固定利率，也可以是浮动利率，固定利率和浮动利率的年限差别都很大。
    
所以央行提出了如何推出，到目前为止还没有真正推行。这是蛮新的报告。
    另一个报告就是房屋预售制度，要提出要废除房屋预售制度。这个制度提出以后，无论是房地产开发商还是民众，也是反映特别大。房地产开发商来讲，说这是违法的，对我们房地产市场是一个打击，对国内房地产市场是相当不利的。民众就说这个不取消对整个房地产市场是不利于发展的。我当时就这个问题写了一篇很长的文章，我对这个问题做了全面的分析。
    我的第一条就讲，央行提出这样的建议其实就告诉整个房地产市场，这个制度要不要修改。如果要修改，大家有什么意见，不要修改有什么意见。其实这是很正常的事情。而我们的建设部就说，房地产预售制度不能取消，马上发表意见。我说这个建设部有点太急了一点。本来是一个建议，它也不是一个政策，也不是央行的规则或者条例，你为什么要通过政府发言人的方式来反对，这就说明建设部太没有风度了，也不知道部门之间如何来沟通。
    在这样的情况下，国务院下不了台，国务院制定的政策在打架。我觉得这个是没有必要的事情。
    第二个方面，我们来分析房屋预售制度要不要取消，根本点来讲要分析这种制度的基本功能、基本作用，这些功能和这些作用到底在什么条件下能够保证，在什么条件下不能保证，中国有没有这些条件，这些条件如果说不通风的情况下，对谁的利益会受到伤害，对谁的利益不能保护。我的分析来看，对于我们中国房地产市场发展来看，这种预售制度起到了相当大的作用，已经对房地产市场发展是一个很好的工具。但是这种房屋预售制度的过程中，学了一些东西，无论是学香港的还是美国、欧洲的，都是学了表皮的东西，一点点表面的东西，而没有把实质性的东西学好。
    因为制度的引进要有一系列的制度条件，要有一系列的法律环境，这样才能保证这个社会制度中的每一个参与人都能够公平公正的决策。比如说房屋预售制度要建在好的法律制度上，严格的监管制度上，还有民众良好的诚信体系上。
    但是在中国来讲，这方面面临着很多困难，比如说在欧洲，你要做预售制度，你要预售首先就要与房地产开发企业进行严格的审查，就要看看这家企业有没有资质做这种房屋预售，你的财务状况，你以往的历史上的信用如何，在经过严格的审核以后，你才能进行房屋预售，没有经过严格审核的企业是不可能房屋预售的。房屋预售对我们消费者来讲，就是说你买房的时候，你是一次性100％的保证做按揭，而是可以分多次来按揭，比如说我先按揭10％，然后按揭20％，然后按揭30％，然后按揭40％，就是分期的按揭，民众要买期房，一下子就把所有的按揭全部做了。而这些钱不是交给房地产开发商，而是交给收管的银行，到底有多少钱让银行发指令一批一批的调整，才能保证房屋预售制度公平、公正地对待每一个人，无论是消费者还是企业，所以我对中国的房屋预售制度提出了一个基本的观点，就是我们需要一种什么样的房屋预售制度，现在的房屋预售制度在短期内不会取消，但是我们如何来保证建立一个有效的、公平的机制来保证每一个人的利益不受到伤害，这样才能让我们的制度和我们的房地产市场真正的得到发展。
    当然房屋预售制度里面的内容还是蛮多的，如果大家有兴趣，可以在网上查一下我那篇文章，我也提出了几个很基本的概念，一个就说我们形成有效的担保机制，还可以建立一个房屋预售制度的保证基金，这是我自己提出一个比较新的观念吧。
    第三个方面来讲就是金融政策对国内房地产市场的影响。我们金融政策的变化导致了整个房地产市场大的或小的变化，那么房地产政策对我们国内房地产市场的影响肯定是很大的，为了保证我们房地产市场持续、稳定的发展，我们的房地产市场应该从以下几个方面来进行改进和调整。
    首先要打破以往那种计划经济的观念，要打破非市场化的模式。这是什么意思呢？尽管我们国有银行进行了股份制改造，慢慢走上了现代化的路，但是国有银行非市场性的因素，非市场的方面还是有很多的，比如说我们现在银行的人事制度的安排，这基本上是非市场化的。不是从市场招聘去的，而是组织任命的。
    还有银行的金融以计划、任务指标为考核的依据，如果以任务为考核依据来讲，银行的信贷人员短期行为就比较突出。这样对真正市场化产生了很多影响。
    我们现在的利率还是管辖下的利率。也就是说这种利率的放开、利率的市场化是我们今后金融政策最重要的方面，而且利率市场化以后，肯定对房地产市场有很大的影响。第二个方面，如何来改变目前单一的融资体系，就是要改变以银行为主导的融资体系。
    第三个方面就是要建立多元化的融资体系。今后的融资体系要有合作开发、股票市场、债权市场，只有从多元化的融资体系出发，我们的房地产今后就能够真正从不同的工具、不同的市场获得他们所需要的资金，由于这个工具的多元化、市场的多元化，也必然会引起或者是促进房地产市场如何更好地使用所获得的资金，这样对他们所需要的成本，也就会促进房地产市场很好的竞争。由于时间关系，还有很多内容，如果有兴趣，大家可以在网上查一下我的文章，有篇叫《多元化的融资体系》，大概写了180000字，看一下我是怎么认识的。
    下面还有一点时间，看大家有什么问题，我们一起来讨论。
    提问：易老师你好，都知道你是当前最关注的经济学家之一，你在房价下跌的中，你的观点也得到了很多网民的支持，我认为那些网民支持你很大一部分是他们没有买房。根据这样一个供求关系，有那么多的需求在支撑这个房价，那么这个房价怎么会跌得下来呢？我做这样一个判断，哪一天你网民支持率下跌了，那个时候就中国房价开始下跌的时候，这是我的第一个观点。第二个观点你在讨论利息对银行的影响的时候，你都是说10％的水平来讨论，那样会把问题扩大化，我觉得中国的利率不可能回到10％的水平下，那么你认为中国的存款利率什么时候能够达到10％的水平？谢谢。
    易宪容：我先回答第一个，利率是一个什么样的东西，利率是金融市场的投资回报率，房地产市场的投资回报率是多少？我们一般企业的投资回报率是多少？如果我们一般的企业投资回报率低于10％，或者我们企业投资回报率都是2％、3％，那我们的利率肯定升高到10％，如果房地产利率投资回报率在10％以上，为什么会要求你资金利率低于10％呢？这说明什么问题？就是这不是市场经济，就是政府管制下的利率。除非你申请世界所有的投资回报率低于10％，明白了这个道理吧？
    提问：你能说出达到10％的具体的时间吗？
易宪容：只要真正利率市场化，政府不管制利率，肯定是10％。市场已经证明了比我说的高得多，我告诉你很简单，现在澳大利亚、新西兰的多少？超过了10％了，我很多钱存在新西兰，6.5％的利率，如果你加3％的存贷差，不就是9.5％了吗，10％难不难？根本不难嘛，现在就是政府管制下的利率，不是我提高利率价格，我刚才以三个基本的数据做的研究，就是从世界所有的历史发展来看，无论是发展中国家还是发达国家，我们的利率水平一个很基本的点就是跟我们的经济增长速度和GDP增长度相差两个百分点上下浮动。我们现在经济增长速度是多少？9.6％，利率是多少？如果全部是市场化利率，肯定是11％。
    为什么中国的经济跟世界就脱节呢？是政府管制利率啊，明白吗？如果政府不管制肯定上升。我不是夸大其词，我是做了很多研究啊，我把研究文章给你看，你就知道。我市场利率的变化做研究的，不是我说出来就是了，你明白了就可以了。我们现在的利率是最低水平，如果整个利率一直是历史最低水平，你知道出现什么水平吗？我们的流动性过高，我们的固定资产投资过高。
    其他的都下来了，固定资产投资是23％还多，一直都下不来。第二个问题给你讲清楚了。
    前面讲的一个问题，民众对住房来讲，要支持我，因为我一直要让房价下跌。不知道对不对。我没有说房价一定要下跌，我最基本的概念，最核心的东西就是说我们的房价、我们的产品一定要民众有支付能力。钱是什么？不是说我需要这个你就去拿，你不要支付，你拿得去就是，这不是需求。需求就是说需要，比如说给你500平米的房子，不要钱买，你要不要，你肯定要啊。这就是需要。大家要把这个概念搞清楚，需求是什么？就是买者跟卖者的交易达成以后，这就成了需求，既然是买卖的关系，一定要用货币来支撑这个需求，没有货币支撑，这不是需求。
    昨天就跟他们在广州谈，广州的房子为什么会比较平稳的发展，广州的基量大，就是靠南面的一点点，就8千多块钱，质量和位置肯定很好，如果跟北京比 ，北京民众的消费水平比广州差得多，那个房子跟广州那个房子差得多，那价格高得多就很离谱嘛。
    所以房地产的市场一定是区域的市场，这个区域市场的房价跟民众的收益水平结合的情况下，民众有支付能力的时候，我觉得这个需求是正常的，价格也是正常的。如果跟民众脱节了，比如说我前一阵子到内地，比如说重庆，房价不高啊，但是民众的工资是多少啊？1000块钱左右啊，但同样没有能力购买3000多块钱啊房子啊。但是在广州8、9千的房子，他有这个支付能力。所以我要强调一下房地产市场的宗旨，就是要民众有支付能力。我们80、90％的人没有这种支付能力，我们的房地产市场就面临一些问题，我们就要做一些比较好的调整。是不是这样的，我的意思讲清楚了没有？
    提问：易老师你好，有两个问题想跟你请教，前面一段时间在网上有一篇文章，有很多网友跟帖，说媒体跟开发商相互勾结，而媒体被金钱诱奸，经常站在开发商的一边，给开发商摇旗呐喊。学者不是开发商的主管部门，哪怕你说再提出个建设性的意见，对开发商都不会产生实际的作用，有些楼盘一开盘就产生很尴尬的境地。要么就牺牲自己的利益给老百姓说话，这种做法也对开发商产生实际的影响，你作为一个学者，跟当前的房地产发展，你应该扮演什么角色？或者起什么作用？第二个问题是你被某网站投票评为最受欢迎的房地产学者，你自己觉得原因是什么，因为你代表了很多民众的利益还是你讲的是真理呢？谢谢。
    易宪容：其实这个问题很简单，就是说我们首先有一个事情大家应该明确，我们试想发展以后，整个民众的利益在分化，大家的利益分化的过程中，肯定会站在不同的角度发表自己的言论，这些东西不是太重要，最重要的是你是什么职位？比如说那些人说那些我觉得没有什么关系，你是企业你就要为企业利益最大化，你是政府官员你就要作为制定房地产规则的角度发表意见，你是学者不一定要用同一个标准去衡量，他可以跟企业、跟开发商合作，这是他自己的价值标准，他自己的取向，没有关系。但是有一条，你作为学者来讲，你就要有一个公共知识分子的学术良知和道德良知，你要站在社会整体的利益去思考问题，然后把你的思考告诉大家，所以我们在一个多元化的社会里，要允许大家去发表个人意见，在网站上有很多人骂我，我觉得都不重要，你发表就发表，你爱怎么说怎么说，但是有一条，我有自己的道德标准，我有自己的良知。我是白的东西你能把我说黑吗？你要站在自己的角度说事情，你要有自己的道德良知。
    你看我这么多年，也并不是说民众不喜欢或者民众喜欢我来说是还是不是，我就站在社会整体利益，站在我说的这些东西、我做的这些事情是不是让社会进步了，跟民众的整体利益是不是更好一些，比如说加息的问题，民众都反对我了，说是不对的，但是不加息对我们社会的影响很大的，所以我主张加息。我就站在整体的利益去思考这些问题，我说的这些问题不一定全都对，只能说我站在自己的角度去思考这个问题。
    关于您的第二个问题，大家对我的信任是一个好事儿。但我讲得很清楚，我从来不会因为大家投票还是不投票而决定我自己做的事情，我有一个基本的判断，就是我做的事情不为什么利益，也不一定我说的什么是代表什么观点。我说的这些东西跟对现实更符合一点。民众有自己的理解，有可能他觉得易老师的理解跟我身边发生的事情切合实际，所以他就投了我这一票，但是我不会把这个投票看成怎么一回事儿。我写了很多的文章，5年之内写了2000多篇，在中国肯定第一。今年是六百多篇，去年有五百七十多篇。
    今年银监会将会聘用一些专家，4个是国外的，2个是国内的，很多人在思考这个东西，比如说央行开会或者证监会开会，我参加了很多这样的会，证监会、银监会、央行开会都要我去参加，其实我对很多问题一直在思考，我对这些问题思考以后能够提供给我们的政府、企业、我们的民众哪一些东西可以帮助他们，这是知识的东西。
    提问：我是来自法律行政学院的学生，有三个问题请教你，你是怎么看珠海房地产发展现状和未来呢？在《物权法》草案中，我们看到房屋的使用权是70年，就是我们买了房子是付了70年的租金，不知道多少公众考虑这点，我出了这笔钱，只是还了70年租金。另外一个问题是加息的问题，加息对就业形势更加严重，在这样的狂热的情况下冷静下来，是否会使得失业率再创新高？
    易宪容：加息到底是一个经济紧缩，这肯定是经济过热，或者这里面有一些过热才会紧缩，但是经济紧缩并不一定会出现失业，只有在扩张的情况下才会加息，这是宏观调控的基本工具，这是央行定的。其实前几天有一一个记者问我，改不改革都没有关系，修订以后变不变我不知道，70年我知道吗？我不知道。你到时候也估计90几岁了，70年以后我们的法律制度100％会有改变，在短短的时间内就改改动，所以今后肯定改，不用担心这个问题。
    
我们的物权法对房地产这个东西来讲，并不是说这个问题，还是我们的土地制度的问题，土地制度一个大的变化就是物权化，肯定要修订，因为很多问题都出在《土地法》上面。我们不要担心短期五年或者十年会出现什么变化。
    第三个问题，对珠海房地产的感觉，因为我对珠海的房地产市场不太了解，这次我来感觉变化很大。珠海有一很长的带，能够开发的地方很多，所以珠海的整个房地产在慢慢地走上去，如果不出现大的炒作，慢慢地走上去今后是一个很好的很大的市场。
    我一直在想一个问题，什么问题呢？今后我们民众的生活水平提高，生活方式改进了，南方的城市会成为养老的城市，所以要给政府建议，要把眼光放得更远一点，这真正是一个很好的事情，因为珠海的发展一个瓶颈的问题就是人流太少，因为人流太少，工业也不发达，这使得后面的支撑有一些跟深圳和东莞的发展速度相比会慢一点。珠海还是一个不错的地方，但是有一条，绝对不能有炒作房价的，如果有外地的短期炒高了以后就有问题了。深圳最近房价短期的炒高了，马上就有问题，政府一定要出面制止。果然政府没过了几天马上就出台了政策，就是不让炒作。要是继续炒作得大，十年二十年以后都不知道是什么样子了。
    提问：北京、上海焦点地区的房价有所下降，大概10％左右，而最近深圳的房价还在上升？
    主持人：我在这里说一下，北京的房价没有下降，而在快速上升。
    易宪容：如果说一些炒作的人进到广州珠三角来炒作的话，我说没有关系，2000亿都可以吃掉。广州有几条好，广州经过了一个房地产周期，珠海也经历过了，但是不是太大，企业比较理性化、民众也很理性化，炒作是炒作不起来的。
    在广州有一系列的比国内好的制度和规则在这里。政府知道炒作对经济不是有利的东西，短期是好的，但是长期肯定是不利的，他们要来炒作广州房地产来讲，没有那么容易。我们来广州的路上，如果一排建过去，要建多少？2000亿拿过来也可以建下去啊，所以问题不是太大。前面有个“国八条”对房地产的市场有一些影响，但是不会太大。政府对宏观调控来讲，可能不会放弃，而且还会坚持下去。
    主持人：第二个问题，很重要。您能否用科斯“交易成本理论”来阐述预售制度？
    易宪容：这个问题很简单了，大家可能看过一本书，《科斯思想研究》，这本书是我写的，我是什么时候发现科斯的东西呢？告诉你们一个很好的故事，我80年代末就很喜欢看科斯的书，我觉得他的书特别有意思，我就给他写信，那年他给我回了很多信，而且还寄很多照片给我。科斯的书我读了七、八遍以上，用交易费用来分析这种中国预售制度，用很简单的东西就是思考，如果要有一个前提条件才能保证交易费用最低，是什么样的条件呢？有一个好的法律制度、规则，如果有一个好的法律制度、规则，还有一个民众有基本的诚信法则，无论是开发商还是银行等等，都要有法则，这样来讲，交易成本就比较低，因为做预售，我可以把钱交给你，我知道你会按照这个规则和合同交给我就是了，开发商一个是成本很低，他资金困难的时候可以先获得这笔资金，而且你确定你付了钱给他就会给你很好的回报，但是我们不要忽略了一个前提条件，就是开发商一定能保证他的信用，还有一个问题我们的法律制度一定能够保证这种信用，如果不能保证的情况下，就会出现一系列的风险。
    为什么呢？就是消费者跟开发商来讲，之间的信息是严重的不对称，在信息严重不对称的情况下，随时都可能通过信息优势来掠夺信息少的人的财富，这样就会增加整个交易成本，交易成本反而会转移到交易者头上来。还有一个问题就是说我们如何来保证开发商能执行这个合同，执行你的承诺，你一定要有一个监督机构。这个监督机构在房屋预售的时候，就去观察，可以看得到，责任在哪里都可以看得到，如果没有这个监督机构的时候，因为你看不到，这样的情况下就增加了我们整个交易过程的监督成本，没有这个监督成本的情况下就不能保证消费者的利益，这里面一个环节一个环节的内容就很多了。由于时间关系，下次有机会再来仔细探讨。
    主持人：又是一个问题：可以说在房地产市场的供求上，尤其是最市场的供给产生了明显的抑制作用吗？你赞成这种说法吗？
 易宪容：我想现在不是这样的。整个金融政策来讲，无论是银行改革的人民币汇率变化还是利率市场化，还有资本市场的变化，基本上都是从开放、规范的角度在做。而且资本市场的发展、证券市场的发展肯定会为房地产市场提供更多的融资渠道，有一个条件，要有好的企业和好的开发商，差的企业和差的开发商一定要通过淘汰让他们面临更多的困难。
    主持人：有人提问：人民币的升值对香港的房地产市场有什么影响？如果有影响的话，香港政府应该采取什么措施来应对人民币升值？第二个问题是你曾经在中央电视台做客，预言北京、上海的房价会下跌50％，请问你当时预言的根据是什么？
    易宪容：其实我当时没有预言，报纸上把我的意思无限扩大。我当时说哪里房价上涨得快哪里房价跌得跌得快。他们就把这个作为大的标题，如果你看过我的文章，就会知道我从来不会预测什么东西，我只是做一个分析和判断。如果是作为一个经济人的话，你预测明年房价会涨到哪里？后年涨到哪里，那我肯定是亿万富翁了。这肯定是没法预测到的。很多人最近又问明年房价怎么样，我是没法预测的。
    还有一个问题，人民币升值对香港的房地产市场没有多大关系，我刚才讲课的时候也讲了，人民币汇率的问题跟我们房价是间接传导关系，要通过贸易品的变化才能传导上去。香港尽管开放了个人人民币业务，但到现在为止，仅仅是100多亿，你知道现在香港民众的个人资本有6万多亿，100多亿放到这个大海里，根本是没有影响的，所以对香港的影响没有那么大。最大的影响还是香港利率的变化对香港的影响特别大。
    主持人：老话题新说，第一个问题是媒体都在说物业税，实施后导致房价可能会降4成，物业税推行以后大家真的有房住了吗？
    
易宪容：我想物业税肯定是一个趋势，要降房价可以通过物业税，这对那些炒作的人是一个约束。因为你持有的比例高了以后，房价税就多了。在这样的情况下，投资或投机的人少了以后，整个住房的供求关系会发生很大的变化，对我们是有好处的。其实把物业税分摊是很大一个误解。物业税到底是怎么回事，还要等税制出来以后我们再来做一个很好的分析，到底对房地产有什么样的影响。
 
    主持人：由于时间关系，最后一个问题。
    提问：大家好，我想问一下教授，金融政策对房地产的影响比较乐观，每个市场的都会经历一些阶段的，这里面肯定有不完善的时候，我想房地产什么时候才能规范和透明，什么时候才能结束这个暴利时代？
    易宪容：我想房地产市场早几年来讲，他们的利润是相当高的，因为他们是非市场化的，无论是资金、土地、规划等等都是政府管制的。
    我的成本跟收益肯定是不对称的，但是我们大家要看到有一条，我们的房地产市场经过2005年，开始往好的方向做，有一些问题也在讨论，房地产也有品牌了，前面一段时间我看到“阳光100”，定位就是富人，对当地的某个阶层，比如说白领阶层，这个阶层能买得起这个房子，这就说明什么问题呢？并不是说每一个房地产商都不好，房地产市场经过调整以后，如何让这个企业和这个产业做好，如果要做好的话，一定要有适合我们民众的产品，所以房地产利润比较高的话，经过市场一年来的变化，一定要慢慢调整，特别是价格往下走的情况下，你更加要调整。所以对我们来讲，大家就是要齐心协力把自己的观点和自己的意见发表出来，比如说我，就要要把自己的意见发表，把好的观点发表出来，然后大家再讨论。
    主持人：刚才易老师从利率市场化、国有化改革、银行改制等几个方面讲了金融政策未来房地产市场的影响。我们从利率市场化这块来看，因为利率的非市场化，政府对利率的干预过多，导致了扭曲，这种情况是要改变的，将来这种情况会逐步提高利率。人民币升值，外资进来对中国房地产有压倒性优势，刚才也讲了，人民币不可能有大幅度的升值，第二，资本市场没有开放，还在政府的监控之下，外资不可能大规模地进入中国的市场，还有我们消费和供求两方面都依赖于银行，运作也不规范，政府都要各方面规范化，要让银行上市，以后供应体制都会有很大的变化，就会影响开发商、老百姓贷款利率。
    银行为什么负担这么重，是我们没有资金来源，目的就是要建立多元化的融资渠道，股票市场、合作开发等等，
    总之，房地产离不开每一个人，我们都要在金融的大环境下来考虑。让我们再一次感谢易宪容老师的精彩演讲，今天的演讲到此结束，谢谢大家，也谢谢媒体的朋友！
(文字是根据主持人及嘉宾录音整理,未经本人审阅)