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中国房地产业的发展和创新
主讲人：孟晓苏
时间：2003年9月8日
（一）五年来产业的发展情况
最近五年的房地产发展已经成为经济和社会的热点，备受社会关注。
十个热点：
销售热点：每年的销售额增长都在百分之二十以上。五年销售额增长了五倍。五年的销售面积平均增长28％。
消费热点：出现了预计的居民第四次消费热潮。这些年，居民的购买力持续增长。现在已经占了销售额的96％。也就是说销售一百套房子，有就是九十六套是居民，个人购买的。现在银行储蓄利息低，进入股市风险大，购房倒是居民最好的选择。
投资热点：房地产投资平均每年增长22％。现在，资金向投资收益高的产业流动，这是一个规律。现在，个行个业都跑到房地产投资。房地产投资过快，过热。但由于房地产持续热销，风险有所降低。
信贷热点：居民抵押贷款在这五年增长了44倍。住宅贷款占了贷款金额的77.4％。住房贷款不良资产率只有0.2％。
经济发展热点：房地产投资占社会固定资产投资的17.9％。房地产对社会的推动作用大。表现在三个方面：回顾效应，前瞻效应，旁侧效应。房地产业拉动了50多个产业的发展。对相关产业的带动率2.86。房地产直接和间接拉动GDP是30％。带动就业作用大。
广告热点：据统计，平面媒体的广告收入中，房地产广告占了20％。广告热点多了也出问题。广告语误倒群众，引起群众反感。现在广告确实要引起产业的注意。
人物热点：房地产业名人多。王石，潘石屹，任志强等等。房地产同时也出富豪。中国福布斯排行榜前十名有七个是搞房地产的。
舆论热点：对房地产的走势，舆论的人多。包括各大媒体，电视等。说房地产永远热销的有，谈什么泡沫论，过热论的也不少。
关注热点：房地产容易引起人们的关注，包括国务院的关注。国务院刚刚发布了一个十八号文件，讲了要让房地产业持续健康的发展。这也为两年多的房地产纷纷议论划上了句号。同时文件也强调，房地产也是国民经济的支柱产业。这个称号，也是我和许多房地产同仁奋斗了若干年才争取来的。
研究热点：研究房地产问题的单位众多，包括各大院校，政府部门，行业协会等等
（二）长远前景与周期规律
加入WTO为中国房地产带来新的机遇
降低关税有利降低建房成本
开放服务贸易有利于加快消化商业用房
境外人士购房将促进房屋需求与质量档次
开放金融将促经住房金融服务的完善
汽车进入家庭将改善居民通勤成本
开放农业将促进城市化发展
房地产市场发展成因：
刺激消费政策
发展住房金融，开放二级市场
房改
完善供应
住房商品化
国内需求旺盛
城市化水平加快
居住水平提高
旧城改造化，
增长延长期的因素
1需求依然旺盛，需求拉动增长
2扩大内需政策没变
3我国经济持续稳定发展
4政府对房地产业的理性调控
中国大陆房地产业三个发展期和两个低落期
第一个发展期84－88年
第一个低落期89－90年
第二个发展期91－95年
第二个低落期96－97年
第三个发展期98年以后
进入调整期的原因：
利益驱动，大量投资进入
市场信号滞后，风险不易察觉，
房屋产出过量，市场需求不足，
其他外部因素，影响购买心理。
（三）观念创新和制度创新
商品房价格走势问题
实行城市土地年租制度
农村建设用地进入市场流通
经营城市与经营国土
房地产的品牌战略
我国近期商品房屋价格走势
房价不会下降的原因
成本推动房价
标准带动房价
需求维持房价
房价不会大幅上升的原因
适度过剩抑制价格
经济适用房稳定房价
土地有偿使用制度的主要作用
建立了土地占有和使用的自我约束机制，提高了土地利用效率
缓解了城市建设资金不足，加快了城市基础设施建设
土地进入要素市场，完善市场经济体系
国有土地所有权在经济上得到体现
现行土地使用权出让制度的局限
导致了地方政府的短期行为
导致了过量批地，城市规模无序扩张
导致了片面追求高地价
导致了企业或个人一次性地价负担过重
土地竞标，拍卖带来的负面影响
直接导致土地价格急剧上涨
造成劣质企业淘汰优质企业
推升房价不合理上涨
实行土地年租制的好处
拓展税源，建立稳定的财政税收
抑制突击卖地，以地生财，保护和合理利用资源
从源头上防止房地产投资过热
从根本上抑制腐败，解决土地批租和竞标拍卖中的弊端
有利于减轻土地出让金一次性缴清的负担，降低住房建设成本
通国际上的用地制度接轨 ，促进对外开放
农村建设用地进入流通市场
农村建设用地可以进入流通市场
农村建设用地必须国家征用才能建设？
城乡土地不能统一规划？
农民进城而宅基地不能流转？
小城镇建设不能使用农村土地？
（四）产品创新和服务创新
兴建大学城
――－发展房地产业与教育产业结合
推行“分时度假”
――发展房地产业与发展旅游产业相结合
实行“反向抵押贷款”
――发展房地产业与发展保险业结合
（本文是根据孟晓苏先生在不动产精英论坛演讲的录音整理而成，文字稿未经本人审阅）
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