用科学发展观指导住房建设

主讲人：杨 慎   
时  间：2004年10月10日

    为什么要用科学发展观知道住房建设：
1.现在的住房已不是自然经济，要满足人民要求
2.住房建筑数量多
3.正面对产业转型，房地产业是全国龙头企业，起拉动经济发展作用，与许多产业相关。

    什么是科学发展观？科学发展观就是坚持以人为本，以人与自然的和谐为主线，以经济发展为中心，以提高人民的生活质量为出发点和归宿，全面推进经济、社会、生态和环境的协调持续发展。这就是我个人理解的科学发展观的内容。

    再用一个更简练的话来描述，第一要坚持发展，第二要发展的更快、更好。这就是科学发展观，不仅要发展，而且要发展的更好。

    那么，对房地产业来讲，对住房建设来讲，落实科学发展观应该包括哪些内容呢？刚才讲的是全社会的领域出发，那么对于房地产领域、对建筑领域来说，科学发展观包括哪些呢？我个人理解重点包括四个方面：第一，规模适度，一个国家有一个经济总量的适度问题，比如是过去的经济总量GDP增长9.7%，10亿美元，人均1000美元，但是在这个时候中央提出不是在实现GDP的基础上加几个百分点，增加11、12，而是把我们的经济增长目标定在增长7%的目标上。为什么？按照过去的计划经济的观点，传统的观点理解经济增长只有越来越高、逐年发展，为什么把经济总量不但在9.7%的基础上继续发展，而且定在7%呢？这有一个经济总量、各个方面统筹协调的问题，就是说任何一个经济总国家要往前进，经济往前发展，没有任何讨论的余地，发展是硬道理，为什么在不同的时段、不同的时期、不同的情况之下，要发展有利于长远，有利于总体。所以在这个情况下，中央把去年的总量定在7%，当然实际的结果由于增长发展的惯性影响，今年上半年也没有降下来，上半年实际上仍然达到9.7%，但是要看最后的结果。

    那么，房地产作为一个行业，我在这个建设部门，住宅建设作为一个工作领域。这些年大家有不同的看法，为什么我提出房地产的规模适度问题呢？从2001年我们一位经济学家提出了房地产经济过热这样一个观点以后，到现在为止一直争论，三年来争论不休，没有停止下来，学者之间、企业之间、政府不买甚至国外的一些资金、一些机构也参与到竞争中来，到现在各执一词，没有一个统一的定论，问题在于什么？

    第一，我个人也理解经济社会本身是一个动态的过程，你从一个侧面，从一个时间段上、一个横向层面上贯彻这个事情很难说出它是过热过冷。

    第二，过热过冷什么现象？什么标准？我个人理解，严格的讲本身这个提法就不可得，什么是过热、过冷，一个人有病到医院看，医院不要问，只要温度39.8度，就是发烧，应该打针，比如说东西放了半天，但是受了热以后就完了，所以说过热没有标准，而且没有定量的标准。

    第三，每个人所接触的层面不一样，在这种情况之下，就是说我们大家认识观点不一致，你怎么看这个问题？我个人看来，中国的房地产业总体上不过热，不存在总供给大于总需求的整体性过热，不存在。为什么我们现在的人均住房水平，我们现在的住房质量和我们城市化建设的要求，和小康社会的目标与国际上发达国家水平，从三个方面上讲都还存在差异性，所以不存在整体性过热，我们现在是总供给大于总需求。但是存在于局部地区的结构性争议，所谓结构性争议就是在某些地区、某些类型的房屋有一定类型的积压或者宏观。

    所谓增幅过快，就是2003年房地产的增幅29.7%，我个人认为这个速度快了，是不是过热，我现在在各个地方讲谁讲过热，都没有什么意义，我们中国两位诸有代表性的专家争论，他们一个说中国经济过热，一个说中国经济过冷，谁也说不过谁。我个人看法，29.7是增幅过快，根据什么说呢？从98年进行房改以后，到2002年，这五年来经济增幅21.3%，如果按照国家统计局的开发表来算只有19.7%，去年按照这个来算，2003年从7794元升为100600亿元，增长8个百分点，增长了7%，所以增幅过快。根据国际上的经验，联合国统计质量，发达国家最高时期长时间的是固定资产占全国投资的20—30%，我们是20.7%怎么会是高呢？问题是我们的房地产范围和国际上住房建设的范围口径不一致。

    国际上的住房建设既包括国家的投资贷款，包括个人建资，也包括单位建资，包括城市和农村。我们对房地产发展指的是什么？指的是中国的发展企业建成的房屋数量的总和，这个范围和全社会的做法就少了一大块，少了30块，第一，这样的投资包括了基本建设投资，我们没有在这个国家方法包括。第二，更新改造投资，住宅建设没有，房地产建设没有。第三，诚信没有。这三块占住房总量的40%，也就是说我们现在的房子总价值概念和国际上住宅总概念少了40%，除此之外少了一块装修，大家知道我们这几年搞了毛坯房建设，株式会长也知道，中国现在建设毛坯房，到了什么程度，这个房子只有一个大门，里面是五个房间，包括厨房六个房间，连门都没有，没有灯，就是大门加卫生间就是一套房子，厨房设备什么都没有，这叫房子呢？根本不叫房子。装修没有怎么办呢？房子不能不盖，开发公司不干，要么是买房人自己装修，这块全国有6百万7千亿，有6百万装修费，7千亿的产值都没有算。所以房地产从这个方面来说，这样说对吗？不对。我觉得我说的对，因为我干了50年房地产建筑业。(鼓掌)

    不仅写正式修改指标，还写了书面的信，而且也被同意了。这样一算，大体上方面过程住宅建设这块，这个概念是不对的。中国的房地产业是把房子和住宅两业合在一起，房地产第三产业根本不是服务行业，现在说的房地产业可以说挂了一个好名，可以讲准确性、科学性不够。世界上没有一个国家有建筑的房地产业，都是搁在那儿不吭声了，严格来说科学性不够，因为没有拉动力，他应该是增加创业、就业标志。

    房地产占GDP的比例1.8%，这1.8%就成了我们国家的经济指数，哪个国家是这样呢？所以这个数字不准确，理论上混乱，中国的房地产起步很晚，政策上、理论上混乱。所以今天我就说了一下，其实都有这个观点，而且这个观点不是一天形成的。按照这个一个口径算，房地产的投资是多少？不是一万零百亿，而是两万亿，房地产住宅每年两千亿，应该说中华人民共和国哪有这样的住宅，而现在这样的住宅是错误的，为什么讲城市住宅，所以不对，按照这个发展会慢一些。全国的固定资产投资五万六千六百亿，将近40%，哪个行业比这个行业大，正在基于这个我觉得这是高的，住房建筑需不需要？需要，中国的老百姓没有房子住，平均105个人才分一套房子，30年盖的70平米的房子，最近改革开放以后26年盖了74亿，差了10倍。

    在住房特别困难的情况之下，我们用跨越式的速度，高速态的状态，改变了这个现状，不仅是民需的需要，而是拉动经济增长，所以说中国这几年的经济增长，我是学经济学的，可以这么讲中国这些年的发展得益于住房产业的发展，没有这个领头行业就发展得不会这么好，因为主要是靠住宅建设，中国特别是得益于这个，没有别的，其他都不行。住房建设盖的房子拉动经济的总量是六分之一，在这个情况下它应该是正确的，而且是跨越式发展，企业做了贡献，开发商做了贡献，建筑工人做了贡献，当然现在的建筑行业有了明显的改变，人均住房平均25平方米，像浙江更高，达到28，现在还更高。在住房有了明显改善情况之下，我认为住房不应该在这么跨越式的发展，以两位数更高速度的发展，而是应该进入持续的阶段。为什么呢？解决住房是一个社会历史进程，是几年、几十年的时间才能建设，因为中国人口太多，14亿人口，这么大的国家经济平均相差不是太多，在这样的国家解决全国的住房问题，而且我们标准的是发达国家和发展中国家这样较水平的目标，人均35平方米，在这种情况之下，我们跨越式发展到现在我认为不应该提倡发展，而应该平稳的进行。政策过快带来的后果有几个方面：

    第一正式固定资产总额长期居高不下；第二，拉动许多生产产业的增长，比如钢铁、水泥、合金，这些都是因为做房地产业而起来的，房地产是最终产品、最终项目，进入这个领域，也就是消费领域，在没有形成以前是生产，因此房地产具有两面性的，他既有投资的功能，又有消费的功能，它使得钢铁、水泥成了上游产品，没有房地产他们不能成为上游产业，刚才说超过了2亿吨，超过欧美国家等六个国家总和，把日本抛在后面，中国能这样长期维持呢？中国的钢铁有哪样的矿石，我们用的澳大利亚和非洲的矿石，成本高得不得了，一吨钢老水泥要40吨水，哪有这么多水和焦炭供应，焦炭达到700万一吨还供不应求，这样的局面能维持呢？

    第二，中国生产水泥，中国的石灰岩是多少？但是有一条，外国投资高了，把咱们的煤炭消费到了，污水统统跑到中国来了，最后别人拿走的是你们国家的水泥，你消耗的都是初级产品，生产的也都是初级产品，我们能这样干吗？从6、7亿吨到8亿吨，我们现在水泥是世界低水平，而是8亿多吨，这是不是还有小小的埋伏。所以生产流通、把固定资产投进去，生产质量上去了，价格就下来了。2001年平均数2300块钱，2002年2900块钱，去年是多少，7千多块钱，所以出了常州的事，并且撞在枪口上。本来他应该上不去，但是他想安全拿土地，并且让这个项目过关，结果厅长、市长统统进监狱。

    所以说房地产要适度，什么是适度？与国民收入相协调，与人均收入相结合，讲了半天，说这个核心，那么你讲的是什么？我用的是土办法，提出一、二、三的发展参数。第一，全国每人、每年增加城镇装备1万米；第二，房地产开发投资每年增收20%左右，不宜过高和过低；第三，城镇的商品房开发数量每年300万套左右。我得给同志们讲清楚，这不是按照科学得数学模型计算的，而是用了统计数据，而且我用了四年的数据。如果我们保持这样的一个水平，在全国来讲，就能在2020年达到小康生活时，每户有一套舒适性住宅，人均住房35平方米，可以避免在这个时候出现大起大落。这几年来大起大落，房地产经不起来了，这几年的宏观调控对房地产打击过重，93年房地产调控的是713亿，但是本身也没有吸引大量的资源，在这种情况下国家进行了宏观调控，这是不可思议的，后来两年不准提房地产，因为房地产没有发展政策，对它进行了限制，我认为这是错误的。发展是邓小平理论，举着邓小平理论的旗帜看邓小平的作用，违背邓小平所做的决策。所以这样一看是高了15倍。第一个主要讲规模适度，就讲完了。

    第二和谐发展，怎么和谐呢？是住房和房地产各要和谐，为什么要和谐、房屋和居室要和谐，房子的造型和环境和谐，居住小面积和大面积和谐，住区要和城市和谐，因此和谐永远是住房建筑的主题，我们现在最大的问题是不和谐，因此老百姓意见大了，叫前程有色，前方有难，多个房没有特色，而我们的房子有特色。但是有一点，我经常听到好几个部门说你的发布太早了，过去是茅屋顶，现在不是了，当面会说好话的没法成为好朋友，反而相反的时候会成为好。因为中国就是这个毛病。

    为什么出现这种局面的状况，根源在哪里？现在有的人看房追求力度，把房子造的粗陋、简单，房子太密、没有环境，有没有这的问题？有，房地产是开发商，为了达到利益，在这种情况下有忽视人居住的因素，但是我个人认为这是次要的，不是不让，主要是在政府，我们的城市没有一个完整的长远规划，小区里没有详细的控制规划，整个中华人民共和国没有国土治理规划，我们的国家长远没有生态建设规划，这是根本的原因。由于没有这样的管理措施，如果你的建筑搞完了，也可能房子卖出去了，但是骂名很长时间，糊涂人骂开发商，明白人骂政府，为什么？因为没有规划。所以我们用规划来主导开发，用规划来制约开发，这是房地产业改变的根本出路，而我们现在恰恰规划之后，建设置前。在这种情况下不可能做成好的产品和作品出来，房地产是建筑，有名的名居哪个不讲环境，而我们现在往往是容积率低的建筑风格。这个观点是很对的，但是开发商互相驱逐不规范的行为，联合在一块，就造成现在的结果。干那些不规范性的事，我知道的可能不是很多，其实开发商干得非常多，我知道的也比你们多，所以今天大家互相照顾一下，该不说的就不说，我得保护你们，我是开发商啊。(鼓掌)但是要进行逐步的规范。

    那么，做一个完整的规划出来，今后的规划家应该做什么样的规划才是我们追求的城市和小区，我根据几年来的观察、思考归纳出六条：第一，一体化战略，就是城乡一体化战略，我们现在城市太大，郊区不行，东城区、朝阳区大，南城、西城不行，这就是城乡一体化，应该正确合并。第二，低密度建筑，我不主张，而且反对建高层甚至超高层。我们一定要从片面的以高为美，以高为荣的观念重点发展多层经济型住宅，今后除了中心社区外，总体容积率不超过1，特别是你这个要求能不能做到，做得到。我讲一个例子，上海有一个小区240万平方米，一个小区容积率0.96%，我看了三次，全国的用地紧张，有几个地方可以跟上海比，中心区4万多人，郊区2万多人，但是上海建立了万米小区，240米的住宅房屋，容积率0.96，上海的专家不明智。为什么？我们现在很多房屋盖得高，上海竟然盖了50层、150米高的住宅，而且是集体式结构，这个房子在建设上，我可以不去说了。这个房子让我看完，我参观上海这样的房屋的时候电视台让我发表见解，我看完之后说把镜头关上，第一我不发布，第二我不买你的房子。(笑)大家知道我们最高的房是20层，你50层，根本不把地震什么环境放在一边，现在有很多疑问，房地产业有好的作风也有坏的作风，而且对这样的空气不但不加以制止。

    第三，居住，这个房子的面积小一点，这在各个方面都很方便。

    第四，开场性空间，房屋住宅的建设，不要高度建筑，一定要通风、绿化、阳光。而且有开场性空间，还要有留出足够的绿化用地，现在哪个小区有灾害性用地，发生地震往哪里跑？一般坚持发展空间低密度，一般来说，唐山发生地震以后，人跑了很多，房子倒得很多，因为没地方跑，很多人被砸死了，这是灾害用地、绿化用地都需要考虑。

    第五，立体式。什么是立体式、水、草、花、灌、乔等，去到南方应该有这样的作用。我有一个朋友做了一个项目，每年光交费470万。美菱冰箱做得很好，层次非常好，而且有程序，所以说水、草、花、灌、乔。

    第六，亲和式布局。邻居之间要有沟通，现在很多盖房子的人是六亲不认，说你认识谁家，不知道，这样的事太多了。过去住宅小区，做了一个统计，人互相相识的91%，现在有多少？他们说50%，我说50%是没有，其实连20%、10%都没有。

    我得放宽松一些，是持续放宽以便未来发展。如果我们把发展看得很紧、很死，对子孙后代就会欠下重帐，我们没有给他们留下发展力，现在看来，为后代子孙打下基础了。现在来看，我们浪费的土地资源、浪费了材料物质资源，这是错的。现在有些地方出现大城市宽马路、大广场，对不对？不对，因为中国的经济坚决没有达到这个水平，因此应该提倡节俭、节约，应该务实，但是垄断的讲，宽马路、大广场，什么大花园，笼统的讲，城市建设标准超前，我认为这个观点错误的。中国的城市观点究竟超前了还是太宽、太窄了。北京市的马路、道路，究竟是城市掏钱还是政府掏钱，北京一开始在二环路建，然后在三环路、四环路、五环路、六环路，现在又想建七环、八环路，思想体系不改变，规划不改变，思想不改革，就是建十环路也不行。全国哪个地方都堵，过去北海、大连不堵车，现在找出有哪个城市不堵车，有宽松的环境。为什么我们城市的建筑标准，人均标准本身就不对，那个标准是90—100平米。上海住的小区是模范小区，一平分50%的乘车率，这个发展很好，因此说不留发展余地是靠不住的。

    第三个问题，开发资源性建设、建筑，保护生态安全。开发发展，开发资源建设，中国的各种资源很多，常铸的资源有煤矿、石油、天然气等等26种，但是我们只能维持一定的空间，现在中国需要石油、天然气从国外进口，去年9千亿，今天一万三千亿，全国的建筑销售面积28%，可是现在的房子，符合标准的房子有百分之三点几，90%以上虽然是房屋，但是墙面系统、门窗系统等等设备不符合节能标准。刚才说数量多了，增长过不热过热，其中有一个是房子质量的问题。要结合这个从头开始。

    我举一个例子，大家都知道热了，都用空调，全国的空调9千万台，每年发电量一千八百万，今年24个省都拉闸限电，上个月刚从浙江回来，浙江是五级限电，除了生活，每天限电几个小时。工厂限电是家常便饭，节约资源建设。水的问题更严重，北京市喝的是长江的水，中华人民共和国这么多人就喝长江，黄河断流，都围着长江，而长江的水质也污染相当厉害，三峡电站建完了以后，说提高改善很不好，那是另外说的。全国喝长江的水平，北京、天津、河北这么多人能供得说呢？十年、二十年行不行，五十年以后怎么办呢？水、电这些问题就不用说了。

    最后一个问题，就是法律保障，对我们的房地产进行法律保障。第一个问题是讲规划适度，第二个问题讲和谐发展，第三要集约节能，第四，法律保障。什么意思呢？我们现在大家买房子，把以前的积蓄或者朋友借钱，或者从银行贷款买的房子，多少年来的梦想实现了，现在在中央这么大的政治方针，从没房子实现了有房子的梦想。但是我们的房地产是不稳定的，没有法律保障的。我们的房屋使用期70年，我认为北京房管局是管这个的，我不是说你，只是讨论问题。房子实行土地金融改革，从无偿使用到有偿使用，从资源变资产，但是我们我们房屋住宅使用50年、60年、70年，我认为这没有根本根据，是错误的。现在离了法，这个事就不好说，不能说是法的不对，宪法还可以修改，那么这个法怎么修改？

    因此，土地住宅的使用权应该是无限的，所有权是国家的。

    除此之外，城市用法律手段从农民手里低收高征，高地出让，中国的房地产开发商有聪明、能人、有水平、有经验的人他们经营有道，但是作为中国来讲，中国的房地产产业在很大程度上是我们土地产权制度的健全，是农民低价征地、高价出让，中国养富了一批开发商，养活了一批富农。政府拿这个做大的出让，一个县一年光土地出让就30个亿，西北地区一个省都没有30个亿，而这样一个县有30亿，所以说养富了一批开发商，为开发商致富，也使得城市政府发展。所以这样一种政策，这样的土地制度必须改革，这就是我要讲的基本观点。

    最后落在什么地方呢？消除体制性、机制性障碍，中国的经济发展根本是受体制性、机制性障碍。真正达到健康、稳定、协调发展这样的目标。

（本文是根据杨慎先生在不动产精英论坛演讲的录音整理而成，文字稿未经本人审阅）