参加物业管理条例立法调研提纲

一、物业管理的现状调查

1、住宅小区物业管理现状

（1）全市已投入使用的物业小区有多少？成立了业主委员会的小区有多少？

（2）未成立业主委员会的小区是如何实施物业管理的？是自我管理，还是开发商组建的物业公司管理？

（3）、由开发商组建物业公司管理或开发商指定的物业管理公司进行管理的，其被该小区居民认可程度如何？

（4）、未聘请物业公司管理的，其管理情况如何？存在哪些问题？

2、非住宅物业管理的现状

（1）、有多少家物业公司从事非住宅物业管理（不包括酒店业的物业管理）？管理的面积有多大？

（2）、非住宅物业管理是否应纳入本条例的物业管理范畴？如果纳入本条例，要解决哪些问题，规范些什么？

3、物业管理公司现状

（1）全市有多少家物业管理公司，其经营状况如何？有多少家物业管理公司是开发商设立的，直接经营开发商开发的物业小区管理？

（2）、物业管理行业协会的作用发挥情况如何？

4、配套设施及相关场地的权属界定问题调查

（1）、停车库（位）是如何界定权属的？

（2）、广告收益分配是如何确定的？

（3）、临街商铺是否纳入该小区的物业管理？

（4）、物业管理用房的权属和使用。

二、物业管理问题调查

1、业主、业主大会、业主委员会方面的问题

（1）、首次业主大会如何召集？超过一千户规模的住宅小区，业主大会如何召开？

（2）、业主大会的换届如何进行？是由业主委员会召集组织还是由社区居委会组织？

（3）、大部分物业已出租的，业主大会如何召集？承租人是否可接受委托代行业主权利？

（4）、业主委员会成员的资格如何仍定？是否连续六个月不缴纳物业管理费的就丧失当选业主委员会成员的资格？

（5）、业主委员会的运作情况如何？对怠于行使权利，履行职责的业主委员会如何加以约束？

（6）、对业主委员会谁来监督？业主委员会作出违背业主大会章程，损害业主利益的行为，如何监督和纠正？业主委员会越权的如何纠正？

（7）、业主委员会的职责如何确定？哪些是法定？哪些是章程定？

（8）、如何界定业主委员会的法律地位？业主委员会以什么方式承担责任？以谁的财产承担责任？

（9）、能否设立业主委员会协会？

（10）、业主与业主委员会之间发生的纠纷种类有哪些？成因是什么？

（11）、业主委员会与物业管理公司之间发生的纠纷种类有哪些?成因是什么？

（12）、业主行使选举投票权是以户为一个投票权还是以每百平方米为一个投票权，哪一种方式更合理？

2、物业管理公司方面的问题

（1）、市外的物业管理公司进入本市开展服务业业务，是否应先到主管部门进行登记或备案？

（2）、物业管理公司的资质管理与物业管理服务有何关系？其提供的服务与资质不相称的如何处理？其提供的服务与承诺（或合同的约定标准）不一致的如何处理？

3、物业管理收费问题

（1）、物业管理收费的政府指导价适用于什么范围和对象？市场指导价适用于什么范围和对象？

（2）、物业管理的定价形式、收费标准的制定和调整是否需要听证？

（3）、物业管理收费标准的适用由谁决定，是政府决定，物业管理公司决定，还是业主委员会与物业管理公司商定？

4、物业维修资金问题

（1）、物业专项维修资金的后续筹集或临时筹集，其筹集办法及标准由业主大会根据物业状况合理确定，是否可行？业主大会难以召集或业主大会达不到法定参加人数的，如何作出决定？对只涉及部分业主利益的（如共用一部电梯），其维修费用的筹集是否可以由共同使用者参加会议予以决定？

（2）、已经交付使用的物业管理区域的物业专项维修资金的筹集，由业主大会根据物业状况合理决定是否可行？业主大会难以召集或迟迟不能召集的，如何筹集？

（3）、业主不按时缴纳物业专项维修资金的，限期缴纳，逾期不缴纳的，加收滞纳金，谁来执行？拒不缴纳的如何处置？

（4）、物业维修是否全部采取招标方式？对简易维修是否可采取双方自行约定方式？

三、物业管理的法律问题

1、如何划分业主自治与法律治理的界限？那些事项应当由业主公约，业主大会章程决定，哪些事项由法律规定？

2、如何划分政府行政管理与社区居委会管理在物业管理上的职责？

3、如何划分政府的社会管理与业主自治管理的界限？哪些应当由政府管理，哪些应当由业主委员会管理？

4、如何确定物业权属及收益分配？物业管理公司代业主管理的共用部分物业，是否应收取适当的管理费？如何划分管理事项？

5、产权转让后，受让人在物业管理费用及专项维修资金的连带责任承担是否合理？

6、专项维修资金未能交纳，是否应增设法律责任？

7、对业主委员会作出行政处罚是否适当？法律责任的承担主体是业主委员会还是业主委员会成员？

8、对物业管理合同期满，拒不撤出管理区域的物业管理公司能否增设行政法律责任？

9、对物业管理合同期满，合同双方没有作出是否续聘决定的，原物业管理服务合同继续履行，未经区物业管理行政主管部门批准，不得擅自退出物业管理区域，这一规定是否属合理的行政干预？其法理何在？

10、物业管理公司是否承担业主的财物被盗，人身被伤害的赔偿责任?

11、物业纠纷解决的途径有哪些？哪些适用于人民调解，哪些适用于行政调解，哪些适用于民事诉讼？

12、物业管理合同的期限应否与业主委员会的任期相同，或不超过业主委员会的任期？

13、业主的身份如何界定？临街商铺业主是否属于小区的业主？是否承租户可作为代业主？

14、非住宅物业管理是否适用于本条例？

15、物业配套设施的权属应由法律规定，还是可以由地方性法规规定？物业管理条例是否应当对物业配套设施的权属作出规定？

四、政府对物业管理的监管问题

1、政府有关部门对物业管理公司是如何监管的？除实施资质管理外，是否还有其他有效的管理？

2、政府对业主委员会是如何监管的？是哪一个层级在监管？

3、政府对物业管理公司和业主委员会发生的纠纷是如何处理的？

4、政府在物业管理这一领域中存在哪些问题需要立法来解决？