从广州看中国房地产经纪业的特点和发展趋势

金贻国

（北京师范大学珠海分校不动产学院，广东珠海，519085）

 

摘  要：本文是作者近期应中国房地产业协会“中国房地产经纪业的创新和发展”课题之邀撰写的分报告之一。本文以广州为例，首先从五个方面分析论证了中国房地产业、房地产市场，特别是房地产经纪业的特点和发展趋势。同时就中国房地产经纪业的创新与发展提出了八点思考和建议。

关键词:中国；广州；房地产经纪业；特点；创新；发展

 

 

1  迅速发展并己国际化的中国经济，使包括房地产经纪业在内的中国房地产市场至少继续兴旺二十年

2003年3 月27日，世界著名的未来学家、“大趋势”的作者，约翰奈比斯特（John Naibistt）在广州发表演讲时预言：到2010年，中国将成为世界第二，成为亚洲最大的经济区，取代日本的地位；到2040年或2050年，中国经济将可能是世界第一。

2003年1 月23日至1月28日，在瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上，尽管专家们对世界其它经济力量的分析忧大于喜，但大家一致辞认为，中国经济将保持增长和活力，可能成为未来10年世界经济的增长主力。经济专家吉尔 弗斯勒预测，在未来10到15年间，中国的经济实力很可能会超过欧洲。去年中国吸收的外国直接投资达527亿美元，超过美国成为世界第一大投资吸收国。

日经BP社近日公布了通过网络在中国、日本和美国进行的一项有关热销商品的调查。结果显示：中国人的生活正发生着巨变，中国正以与美国及日本相同，甚至更高的速度发展。其中突出的是，车、住宅等日本人在60年代经济高速发展期希望拥有的东西，在中国都己排在前面。另一个突出特点是，排在前30名之内的外国产品比比皆是，说明中国市场已经国际化。

2003年元旦前夕，中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在昆明就中国房地产业未来的发展谈了如下意见：我国的房地产市场将还有20年的兴旺，至少有两条依据：其一，在全球经济加速一体化的大背景下，我国城市化水平加快，现在是37。8%，再过20年，将达到50%，按此计算每年有1300万至2000万农民进入城市，需要住房。其二，我国城镇居民现有人均居住建筑面积21平方米，每户70平方米，按十六大确定的目标，全面建设小康，每户应达到100平方米，人均35—40平方米，这是多么巨大的需求空间。我完全赞成这样的分析和判断。

2  广州以最适宜创业和最适宜居住的现代化大都市为目标，经济、城建、改革开放飞速发展，对房地产各类产品、服务需求旺盛，增长迅猛

我国可持续发展研究专家牛文元在全国今年两会期间指出：中国经济向珠三角、长三角、京津唐三大城市群集聚，我们必须改变控制大城市发展的传统观念，大力发展城市群和城市带，充分发挥中心城市的带动、辐射功能。研究表明，城市经济实力越强，城市规模越大，城市财富集聚越高，城市发展成本就越低。

在今年广东两会期间，省委常委、广州市委书记、市长林树森明确表示，广州要精心打造成经济中心、文化名城、山水之都，进一步把广州建成带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市关键要加快发展现代大工业，重点抓好基础设施建设、重点工业项目和科技教育。为此，广州己确定：在2002年GDP跃上3000亿元，人均突破5000美元的基础上，2010年人均GDP要超过8万元。广州常住人口在目前1000万的基础上，最合适规模定在1500万，500万空缺主要欢迎和引进高学历、高层次人员。广州随着“三年一中变”工程的结束，己确定继续投资800亿元，启动“十年一大变”工程，主要是交通、绿化、景观等城市基础建设，仅“十五”期间，就要实施二十九大项目。其中，包括联系珠三角的快速轨道交通，预计到2010年完成5条以地铁为主的城市轨道交通线，总长达205公里，到2020年，建成7条轨道交通线，总里程达332公里。在发展现代化大工业方面，要以“八大金刚”装备广州，包括；汽车制造、电信设备、船舶装备、楼宇成套设备、输变电装备、重型机械、包装机械和数控机械。近日，从广州市统计局获悉，2003年第一季度，广州实现现国内生产总值748。6亿元，在京（666。3亿）沪（1325。9亿）穗三市中坐上第二把交椅，经济总量首次超过北京。广州居民更以4376。6元的人均收入稳居全国第一，上海、北京分列二、三位。

城市建设和经济和飞速发展，使广州建筑业和以住宅为主的房地产业更加成为城市的支柱产业，产销两旺。2002年，广州全市完成房地产投资385。45亿元，商品房施工4360万平方米，竣工987万平方米，预售601万平方米，一、二手商品房总成交面积达1423。49万平方米，其中，一手商品房成交933。63万平方米，金额434。81亿元，二手成交489。86万平方米，金额128。34亿元。对比过去，1991年，全年房地产投资仅15。7亿元；销售，1999年为693万平方米，384亿元；而二手房，1996年以前，多年平均仅占总销售的6%以下，到2002年，此比例上升到34。54%。根据广州市统计局居民家庭抽样调查资料显示：2002年，广州居民家庭人均可支配收入为13380。47元，比上年增长4。9%，职工年均工资为25104元，增13。4%。与此相对应，2002年，广州居民家庭恩格尔系数为38。1%，首次低于40%，进入国际公认富裕水平。可以肯定，广州人购买力不断增强，梯级改善居住条件，将对广州房地产市场，包括房地产经纪在内的产品和服务提出更强劲和旺盛的需求。

3  广州的实践己证明，房地产经纪业一定大有可为，房地产经纪人才需求旺盛

根据“中华人民共和国城市房地产管理法”第56条规定；房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。所谓房地产经纪业，应是服务于房地产经济运行全过程、服务活动各有侧重的多种房地产中介服务业。其中，至少应包括：房地产信息服务，这既是房地产经济全部活动的基础，也是房地产经纪业的基础；房地产咨询、策划服务，这主要服务于房地产开发、经营、决策、运行过程；房地产价格评估服务，主要是用科学的方法，确定房地产价值和价格，侧重服务于房地产交易和流通环节；租售代理服务，主要通过接受委托代理，沟通买卖双方，促成交易，实现房地产商品的使用价值和价值。以上各类房地产经纪机构，虽各有分工、侧重，但在实际运行中，往往又是相互交叉、不可分离的，从而构成了房地产经纪业一个完整的有机体系。

如前所述，广州由于城市建设、经济飞速发展，对各类房地产产品、服务需求巨大，而加快建立市场经济体制和加入WTO，又使为房地产产、供、销全过程服务的房地产经纪业加快发展，大有可为。因为百姓需要、行业需要、金融需要、外商需要、政府也需要房地产经纪业大发展。2002年12月31日，广州市统计局公布第二次全国基本单位普查广州市慨况时指出：广州第三产业基本单位数量快速增长，共8。4万个，占基本单位总数77。53%，比1996年第一次普查提高了5。27个百分点。第三产业中，房地产等服务业增长超过一倍以上。2003年初，广州市国土房管中公布全市共有688间房地产中介公司通过资质年审定级，若加上不断新增和实际存在的房地产中介公司，总数应在1000家以上。社会各界都公认，房地产中介是令人心动的行业。类似广州中原这类大型房地产中介公司，月工资一般业务人员有5000—6000元，策划、管理人员月薪过万。据说，业绩最好的销售人员，底薪加提成，月薪有高达7万元的。与此同时，在广州，房地产经纪人才需求仍然十分旺盛，根据广州人事部门预测，到2005年，广州建筑与房地产业人才需求量超过4。2万人，其中，最奇缺的是市场运作经验丰富的职业经理人、市场销售和营销策划等高学历、高层次的房地产人才。在这方面的另一新特点是，由于广州历经近20年的大发展，已经成为名符其实的全国性“房地产人才高地”，越来越多重庆、武汉、大连、南京、杭州等外地房地产商纷纷到广州争“挖”广州房地产职业经理人、销售和策划高级人才，据透露，所支付薪酬至少要高于广州、深圳20%。以上事实从一个侧面充分说明，房地产经纪业确实大有可为。

4  房地产二手市场必将逐步成为房地产市场主要的承接力和原动力，成为市场的主体

香港戴德梁行林增荣先生1997年初在广州参加研讨会时谈到，今日香港，主要成交量来自二手楼宇，当房地产市场发展到相当程度时，市场的承接力和推动市场的原动力在於二手市场。1998年初，在广州另一次会议上，他又具体绍到：以香港为例，1997全年，总成交约211000宗，成交金额9378亿元港币，而当年一手商品住宅供应量不到两万套，成交金额约800亿元港币，仅占全年总成交额的8。5%。

房地产经纪服务最重要的二手市场究竟能有多大？1995年10月，我曾专程带队到香港考察香港著名的中原地产代理公司，1995年第三季度（7—9月），完成代理成交21151宗，市值4850。31万元。其中，二手14409宗，市值3362。18万元。当时，香港中原一家公司每月佣金收入达到4000多万元，年收入达5亿多元。

广州房地产市场类似香港，二手市场在加快发展。2002年，广州二手市场成交量达486万平方米，成交金额为126亿元，分别比2001年增长28。57%和57。50%。二手房成交量占同期房屋交易总量的比例亦由2001年的29。42%上升到34。54%。这一强劲的发展势头还在继续，广州有的老城区二手楼成交面积己超过一手楼，例如越秀区，2002年1—11月统计，二手楼住宅成交152794平方米，而一手住宅成交面积仅为102030平方米。广州不少著名的中介公司，包括原来以一手代理为主的中介公司都看好二手市场，加快开新行，开拓新区域，开展二手代理。其中比较突出的有中原地产、广房置换、德诚行、合富置业、满堂红、21世纪不动产、兴业公司、方圆集团等公司。这些公司的代理业务不但在旧城，而且到新区；不但代理二手，而且实行一、二手联动；不但开街铺，而且进小区。与二手市场密切相关的二手楼银行按揭服务，各家银行都在努力改进服务，提高效率，己由农行的一枝独秀，变成建行、工行、中行、交行和招行等全面开花。家家银行都在不断推出优惠条件，灵活措施。总之，银行从过去不屑一顾到今日争相进入，充分说明房地产二手市场的广阔前景，并必将像一手楼市一样吸引众多相关行业的关注和进入。

5  目前，中国房地产经纪业市场极不规范与竞争日益激烈并存，导致房地产经纪企业存活率低，成长壮大难

2002年底公布，广州市国土房管局从业绩、规模、纳税、诚信、被投诉等方面对777间申请的房地产中介公司进行了资质年审定级工作。结果有89间中介公司未能通过年审，被取消资历质，不得继续从事房地产中介经营活动。同样的年审，在2001年，有91间公司未能通过。由此可见，若加上种种原因自行停业的，广州每年至少有100间中介公司被淘汰。另一方面，房地产中介的竞争亦日趋激烈。其中，突出的是二手中介，从早期争抢房源信息，发展到今天信息、服务、速度、品牌、资金等全方位的竞争。例如，广州中原地产代理成立了客户服务部，该部负责对成交客户提供售后服务，水电过户、受理投诉、按揭跟进等一条龙服务。甚至包括帮请保姆、秘书且不再收取额外费用。与此同时，广州房地产经纪还有一个特点是，虽然市场需求很旺盛，潜力很大，服务公司很多，但至今尚未形成一家类似上海上房置换那样的大公司，更未形成一套复盖全市全过程、依法、稳妥、方便、快捷、规范的综合服务体系。最近，“南方都市报”组织讨论，二手市场的发展，会否将一手市场的蛋糕分小了。我的观点是：广州二手房市场的空间大得很，之所以2002年广州二手房成交486万平方米，比上海的1400多万平方米差距很大，主要原因不是市场需求不同，而是服务体系不如上海。

为什么会出现上述相互很矛盾的特点？首先，在广州，房地产中介的市场前景和收益是令人心动的行业，按传统的、低水平的、散、乱、杂、小的经营模式，入行门槛很低，只要有10万元注册资金，3个以上有市级经纪执业证书人员，就可申办公司开业。有人开玩笑，两个老太太也可以开铺做中介。结果是，由于相当多的从业人员职业道德和专业素质都比较低下，造成服务水平低、效率低、社会诚信度也低。其中，一部分从业人员由于缺乏起码的敬业精神和职业道德，唯利是图，使用各种欺诈手段，损害客户利益，严重影响房地产经纪企业的形象，扰乱了房地产市场的正常秩序。在这方面，广州媒体慨括出的突出表现是：一手房客户买楼有“五怕‘—隐瞒规划骗买家、建筑质量低劣、无预售证先卖楼、买楼多年无房产证、广告吹牛不兑现。二手中介的不良行为表现有11种—“飞单”、吃差价、开“空头支票”、挂羊头卖狗肉、与卖方联手欺骗、虚诺“零首期”、“一女多嫁”、帮卖方骗费、合同条款不平等、谬解法规、骗收加急费等。

可以预见，我国已经入世，中国这个全球最大的住房市场必将吸引美国21世纪不动产等国外中介机构加快进入我国。他们专业、规范、系统化的服务程序、方法和庞大的信息资源及营销网络，将促使我国房地产经纪业朝分工协作、专业化方向加速发展。与此同时，不可避免的是，国内大量处于幼稚阶段的房地产经纪机构终将没有生存的空间。

6  中国房地产经纪业加快创新与发展的思考和建议

6.1房地产经纪业是现代服务业、第三产业的重要组成部分，必须加快立法和规范，加快创新和发展。党的十六大政治报告中指出：“加快发展现代戏服务业，提高第三产业在国民经济中的比重”，“创新是一个民族进步的灵魂，是一个国家兴旺发达的不竭动力，也是一个政党永葆生机的源泉”。改革开放二十多年来，伴随着房地产业的发展，房地产市场经济体制的建立，北京、上海、广州、深圳等城市的实践己充分说明，加快我国房地产经纪业的创新与发展非常重要和紧迫。

6.2与中国房地产经纪业的实际相结合，认真学习借鉴国际经验，抓住入世机遇加快发展，迎接入世挑战促进提高和规范。入世后，外企最先大量介入房地产业的将是金融、评估、代理、咨询等业务，他们对国内房地产经纪业带来的挑战包括人才、市场、管理服务水平和收费价格等方面。但只要我们善于学习和借鉴，不出国门就学习到国际房地产经纪多方面的先进技术和经验，那就能把挑战变成促进创新、促进发展、促进规范、促进提高服务水平和质量的动力，并经受住锻炼和考验，加速与国际接轨。

6.3中国房地产经纪业应以加快建立住宅消费综合服务体系为主要目标。“中华人民共和国城市房地产管理法”第四条规定：国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。党的十六大把全面建设小康社会确定为新的奋斗目标。小康不小康，关键看住房。因此，中国房地产经纪业应按照市场经济体制的要求，将信息、咨询、策划、评估、代理整合成一套完整的有机体系，着重服务于、服务好住宅的生产、流通、消费全过程，并不断完善框架体系，不断提高专业化综合服务水平。

6.4中国房地产经纪业要尽快拓宽服务领域，特别需要涌现一批能为开发商全方位把握项目策划，提供专业、诚信服务的咨询、顾问公司。从广州的情况看，房地产开发企业己从土地、资金、人才、信息竞争进入企业品牌竞争的新阶段。要想在日益激烈的市场竞争中立于不败之地并不断求得发展，创立企业品牌，就必须首先高度重视全方位把握好每一个房开发项目的策划。开发商必须要有深思熟虑、正确而坚定的慨念设计作为全程策划的核心，全面统帅、推动、实现规划、设计、建设、营销和管理。这是房地产开发成败的关键。在这方面，称职而高水平的咨询、顾问公司实在太少，而需求却是很大的。

6.5高度重视信息技术的应用，以信息化实现中国房地产经纪业的跨越式发展和国际化。房地产必须适应已经到来的新经济时代的特点：这是一个以知识为主要生产要素，以规模收益递增为特征，以互联网和信息技术为外部条件，以电子商务为主要手段的崭新的、非常强大和健康的经济形态。它所要求的房地产产品和服务，必须是信息高速公路顺畅通达的终端或结点。不能满足这方面基本要求的房地产产品或服务，终将会因是信息孤岛而被市场淘汰。更重要的是，上房置换的经验告诉我们：中国己处于入世后大变革的时期，中国房地产及相关企业决不能仍停留在经验型的发展水平上，房地产业作为大城市的支柱产业，必须重视以信息化提高企业经营管理水平，实现房地产业现代化，并从而提高企业在国际市场上的竞争力。这对于中国房地产经纪业更是事半功倍的必由之路。

6.6信用是本，无信不兴。这是中国房地产经纪业创新发展的当务之急。

目前，客户对经纪企业的不信任是我国房地产经纪发展最主要障碍。世界贸易组织总干事穆尔说：中国加入世界贸易组织后，从长远看，最缺乏的不是资金，技术和人才，而是信用以及建立和完善信用体系的机制。2003年4月15日，人民日报发表“打响整顿和规范市场经济秩序新战役”的社论中也指出：“社会主义市场经济是信用经济，没有信用就没有秩序”，“要建立诚信体系，树立诚信意识”。因此，中国房地产经纪业特别需要大力倡导加快建立社会化、法制化的信用征信制度，以制度保证守信者得益，失信者受损，从而使企业赢得客户对服务的信任。

6.7中国房地产经纪业创新与发展的关键在人才。对人才总的要求是：诚恳正直，乐于助人，专业诚信，追求效率。

从事房地产经纪业，不仅需要精通房地产业务，房地产法律等多方面的知识，还要掌握现代化信息工作技能，同时还要具备沟通能力和敬业精神。但由于我国是近来才兴起的行业，入行门槛又低。因此，房地产经纪业普遍缺乏一支经过专门训练、严格资质审查、真正适应市场需要的专业技术人员。这是影响中国房地产经纪业创新与发展的并颈。必须采取有效措施致力加以解决。

6.8中国房地产经纪业的创新与发展有待于行业协会充分发挥服务、自律、协调、交流、监督的职能。

党的十四届三中、五中全会都指出：“发展社会中介组织，建立行业协会和商会，推行政企分开，政府职能转变，由部门管理转向行业管理，建立起适应社会主义市场经济要求的行业管理新体制。”为了实现这一目标，我觉得最重要的是应通过立法，明确行业协会的职能。最近看到，中国房地产业协会副会长潘其源同志撰文提出应赋与行业协会10大职责，非常赞成，照录如下：1）协助政府主管部门，制定行业管理的有关政策、法规和标准，作政府决策的参谋；2）在政府主管部门的指导下，做好行业企业的资质初审和相关工作；3）在政府主管部门的指导下，加强整顿和规范行业市场的管理工作；4）组织制定行业规章与行业公约。制定从业道德规范，树立行业诚信为本、为民服务的信誉；5）在政府主管部门的指导下，负责行业产品（比如商品房）质量的检查监测工作，并实行奖优罚劣；6）组织开展行业的新技术推广、信息交流、职工培训，举办展览会、交易会等；7）开展行业企业政策、法规信息咨询，组织地区间企业经验交流、经济合作等；8）定期召开专业委员会与地方协会秘书长会议，加强对专业委员会的领导，指导地方协会的工作；9）开展国际交流与合作，举办国际博览会，促进和参与与国际同行业协会的联合，并代表企业开展反倾销申诉活动；10）行业协会可以根据会员需求，组织市场拓展，发布市场信息，推介行业产品或服务等。

期待着中国房地产业协会为我国房地产经纪业的创新与发展作出更大的贡献。

 

参考文献：

 广州日报、 羊城晚报、 南方都市报、中国房地产报等报刊相关报导