| | 首页 | 资讯 | 通知 | 教务 | 学务 | 下载 | 专业 | 师资 | 学院概况 | 学术天地 | 实习就业 | 招生招聘 | 学院相册 | | |
|
|
 |
您现在的位置： 北京师范大学珠海分校不动产学院 >> 学术天地 >> 本院教师文章 >> 学术天地正文 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北京市房价偏高的原因分析及政策建议 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 作者：蒋立红 学术天地来源：蒋立红 点击数： 更新时间：2006-2-18 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
北京市房价偏高的原因分析及政策建议 蒋立红1 李庆花2 王晶2 (1．北京师范大学珠海分校不动产学院，珠海 519085；2．北京师范大学地理学与遥感科学学院，北京 100875) 【摘 要】 实行住房货币化以来，购房成为许多人一生中最重要经济活动之一，房价也成为人们关心的焦点。1998-2002这五年中，北京市商品房价格高居全国之首，是同期全国平均价格的2.4倍。本文通过对北京市房价的形成原因分析，通过北京与上海的对比分析,找出了北京市房价偏高的原因，并提出了明确产业定位完善政策措施、规范土地一级市场、调整新增住宅结构、推进存量住宅交易等政策建议。 【关键词】 北京市 房价 分析 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： 我国城镇住房制度的改革始于1978年，在经历了探索和试点阶段、全面推进和配套改革两个阶段后，从1994年开始进入住房制度改革的深化和全面实施阶段。 表1 1998-2002全国、北京、上海商品住宅平均售价 单位：元/㎡
资料来源：参考文献[5]、[6]、[3]、[7]、[8]、[9] 1 北京市房价偏高的原因分析 1. 1 首都效应 收稿日期： 作者简介：蒋立红（1963-），女，北京人，北京师范大学地理学与遥感科学学院，副教授，在读博士，中国土地估价师协会理事。现担任北京师范大学珠海分校不动产学院常务副院长。 我国的房地产市场正处在转轨后的起步阶段。长期以来计划经济、福利分房制度下的集团购买力支持了绝大份额的房地产市场，而北京市作为首都，中央机关、国务院各委办局、军队各总部、高等院校，文艺团体外地驻京机构和国外驻华机构等远远多于其他城市，构成其他任何城市所无法企及的极为庞大的房地产集团购买力。从北京市、上海市房屋土地管理部门获悉，北京市已购公有住房中，原产权属中央在京单位的占40%以上，而上海这一比例极小。 随着改革开放的深入，国家实行积极的财政金融政策，国民经济持续增长，近年来首都经济持续发展，城市面貌日新月异，政治、信息、科技的优势进一步发挥，国际化大都市的地位已经确立，我国加入世贸组织，北京取得奥运会申办的利好，这些都吸引了大量的国外、外地资金投资、购房。据有关人员调查分析：北京目前在售和已售楼盘中，外地购房群体占到相当比重，有些达到或超过30%[12。] 因此，简单用房价与人均GDP之比或房价与家庭收入之比与其他城市对比，是未考虑到北京市长期以来强大购买力的特殊情况。集团购买力的长期影响不会因住房制度改革而立即消失，这种集团消费能力的影响，现在依然存在。这是北京市房价高于上海、天津等大城市，更高于全国平均水平的根本原因。 首先是高房价抬高土地价格。高房价使掌握城市土地的单位和个人有抬高地价的理由和条件。致使拆迁安置成本高，也使炒卖土地有机可乘。其次，由于房价高，抬高了建筑和安装等成本，使北京市的建材市场和建筑市场价格均徘徊在较高水平。这种居高不下的成本使房地产价格下降空间减少，增加北京市房价下降的难度和速度。 由于前述北京消费对象的特殊性以及过份强调超前现代化等舆论导向，北京市房屋市场的供应和消费结构与其他省市有极大的不同。高档项目，特别是别墅、高档公寓比例明显高于全国各省市，拉高了北京市的平均房价。表2反映的是北京上海2000年的商品房屋销售情况，北京别墅、高档公寓的销售面积占商品房销售面积的11.25%,上海别墅、高档公寓的销售面积仅占其商品房销售面积的3.4%.这样的房屋比例结构势必拉高北京的平均房价。 表2 2000年北京上海商品房屋销售情况对比 单位：万平方米
资料来源：参考文献[5]、[6]、[7]、[8]、[9] 1.2 新增住宅有效供给不足 2000年北京商品住宅的平均售价是上海的1.37倍[7]，这里除了上述讨论的首都效应外，有效供给不足也是重要的原因。 北京、上海两城市的人口、建成区面积、人均可支配收入等都基本接近，通过京沪两地房地产的比较研究可以说明一定的问题。 资料分析显示，北京市住宅销售面积(表2)，投资总额(表3，表4)均小于上海，而且用于住宅的投资额相差更大。1999年上海市完成投资额是北京的1.37倍，2000年是北京的1.41倍。1999年上海市房地产业投资中用于住宅的投资占到63%，而北京这一比例只有56%； 2000年上海市房地产投资中用于住宅的投资占到72%，而北京市只有55%。 与此同时，上海市将更多的房地产投资额用于解决普通收入家庭的住房问题，北京市相对较少的住宅投资中又有相当份额用于别墅、高档公寓的建设。1999年北京别墅、高档公寓的投资占到住宅总投资的19%，上海只有10.6%，2000年北京市这一投资份额更是达到了22%，而上海仍保持在10%的水平。2000年北京市别墅、高档公寓的交易总量是上海市的2倍，而普通住宅的交易量只是上海的62%。 综合分析京沪两地房地产市场的情况我们认为：北京市房地产市场供应结构不合理，特别是普通住宅供应不足，是造成北京平均房价过高原因之一。 表3 房地产开发企业投资完成额（1999年） 单位： 万元
资料来源：参考文献[5]、[6]、 [7]、[8]、[9] 表4 房地产开发企业投资完成额（2000年） 单位： 万元
资料来源：参考文献[5]、[6]、[7]、[8]、[9] 1.3 存量房市场不发育 新增住宅与存量住宅之间有一定的替代性。当新增住宅价位过高，消费者就可能转而购买存量房，则消费者对增量房的需求就有所下降，从而使新增房屋售价有所下降。因此存量房市场的存在和健康发展，在很大程度上会制约和影响增量房的价格。增量房价格下降，必然又有更多的人转向购买新房，形成增量房价位的提升，直至下一轮的替代。这样周而复始就形成了存量房与增量房在房屋价格上的制衡。 而且，增量房供应受土地储备条件限制，有难度。城市无限制的外延发展不可能，也会带来一系列的城市问题和人民生活的不便。面对我国人多地少的国情，保护耕地，节约用地，提高土地使用效益尤其重要。所以，要实现房地产住宅市场的长期持续的发展，必需将旧房改造及房改房上市等启动和运转起来，以实现房地产市场的新增住宅与存量住宅循环互动的市场运行机制。这样，一方面政府通过对新的消费需求的引导，带动新增住宅的档次的不断提升；另一方面，存量房的不断更替，又使得低收入居民的居住条件不断改善，从而形成所谓“漏斗形”房屋市场结构。整体的住房条件是不断改善的，整个住宅市场则是不断进化的。 以上海市为例，自1997年至2000年存量房成交面积逐年上升（表5）， 2000年存量住宅成交量（648.29）与上海市新增住宅成交量（1445.87）之比为1∶2.2，上海市存量住宅供应有效的补充了新增住宅市场的供应，满足了住宅消费多层次的需求。又根据上海市有关机构跟踪调查的结果，1997年70.5%出售已购公房的人重新购买了新房，1998年这一比例达到90%（表6），这说明已购公房上市政策的实施是受到老百姓的欢迎和认可的，也是被市场所接受的，上海市住房“漏斗形”结构已基本形成。随着收入改善和消费理念的引导，新旧住房进行更替的消费模式已为广大消费者所接受，新增住宅与存量住宅之间的互补联动供应流已经形成。也正是这种存量房与增量房之间的互动制衡和良性循环，使上海市房地产市场在稳定中保持了有序的增长。 而上市公房的每套建筑面积的逐年增加则再次证明“漏斗形”住房结构的设想是正确并且也是现实的，成交已售公房每套平均建筑面积从1997年的 表5：上海市存量产权房（含已购公有住房）交易量 单位：万平方米
资料来源：参考文献[1]、[2]、[3]、[4] 表6 上海市已购公房上市及相关情况
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
