胡锦涛总书记在中共十六届三中全会上的报告中提到“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，引起各级政府和业内人士的广泛关注。特别是各级地方政府，以极大的热情商讨此事，以求尽快出台有关法规，将征收物业税的构想付诸实施。最近，据来自广东省财政厅的消息，广东省可能在今年对不动产开征统一规范的物业税；湖南省已经出台类似的法规。首先要为这些政府理解政策和中央精神的能力喝彩，然而，仔细分析起来，觉得开征物业税还为时尚早，现在就出台相关法规显得过于仓促，主要原因有：

一、概念的基本内涵还没有弄清。什么是物业税，它包括哪些内容？拟议中的物业税是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并。除了这几项外，其他税费如在房地产各项收费中占有相当比例的市政配套费和四源费等包不包括在内？如果不首先界定和明确物业税的概念和内涵，在实践中必然会产生许多问题，因为房地产行业的每一项税费牵涉面甚广。如果没有结果充分研究、考虑，仓促推行，发现问题再来作重大调整，将大大增加社会成本。

二、征税的客体是什么要先明确。房屋肯定是征税的客体之一，已经出让的待开发的土地严格讲既不是不动产也不是物业，那么它是不是征税的客体？既然是对不动产开征 物业税，象高速公路、桥梁、隧道和城市基础设施等也是不动产的重要组成部分，是否也征收物业税。教育用房、医疗用房、图书馆、博物馆等公益房产和军队房产等是否也征收，如果征收，标准是否一样。如果仅对经营性房产和居住物业征税，上述其他物业或不动产不征税，牵涉到的土地增值税和土地出让金问题又如何处理。

三、征收方式、程序和税率要考虑周全。如果物业税按年征收，以什么为征税基数，征税基数由谁来评估。在目前房地产评估行业还不够规范的情况下，每个物业单元每年评估一次，要做到公正、准确几乎不可能。许多地方政府连执行法律规定的每年更新基准地价的要求都做不到，更不用说对数以十万计甚至是百万计的物业单元的评估了。更何况，按照现行的评估行业的收费标准，政府确定物业税的征收标准是一个难题，税率太低，税额将不足以支付评估费用和其他征税成本，税率太高，老百姓难以承受；除非不是由政府来委托评估并支付评估费用，由业主自己委托评估并支付评估费用又不现实。如果每年都以原值为基数计征则很简单但不合理，因为在衰退区域，物业可能每年都在贬值；而在城市新兴区域，物业可能每年都在增值。

四、牵涉到相关法律和制度的修改。拟议中的物业税既然是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，那么征收物业税就意味着取消其他税费。然而，这些税费的取消不是简单的事情，许多相关的法律法规都得修改或废止。例如，土地出让金是土地管理法中要求收取的，是国家所有权的体现，也就是说是一种收益权利的体现，拥有这种所有权，就应该无条件地获得这种收益；征收某一种税款则不是收益权利的体现，而是政府权力的体现。要取消土地出让金就意味着要先修改土地管理法及其他相关法规，否则就意味着国家放弃了收取体现所有权的土地出让金的权利。国家在大力提倡、各级地方政府在大力推行土地储备制度和招标拍卖的土地出让方式，由具有政府职能性质的土地储备中心负责实施，竞买者通过这些方式获得的土地使用权价格中不但包括了市政配套费和土地出让金，还包括了土地开发的利润，那么征收物业税时地价如何确定？基准地价的概念以及与地价有关的政策法规也都需要修改。此外，按现行的不同用途的土地实行不同出让年限的做法，土地出让期满后，土地连同地上的建筑物和构筑物要么无偿交给政府，要么经批准补交土地出让金后继续使用，然而，我们不禁要问，征收物业税后，土地出让金都取消了，如何补交？如果不补交，那么业主又如何使用物业？

五、实施成本很高。我国不但土地制度复杂、政策法规繁多、混乱，房地产领域的行政管理政出多门，程序复杂，房屋的生产、流通和消费的各个环节涉及到众多管理部门，征收物业税必然要涉及这些部门，在房地产及其相关法律法规既杂乱又不健全，政府管理能力及管理效率又待提高，社会信用殛待建立的情况下，要想理顺这些关系，评估、征收、监管等各个环节都需要大量专业人员，所花费的财力必然极其巨大。

    因此，可以说征收物业税不但时机还远未成熟，而且必要性也有待于考虑。有人认为，尽管征收物业税难度很大且需要花费一定的社会成本，但是能带来巨大的经济收益和社会收益，诸如通过征收物业税取消土地出让金可以化解潜在的金融风险；增加国家税收；降低房价和购房门槛；调节社会贫富差距等。根据目前的房地产市场状况，实现以上目标的可能性值得怀疑。

    有专家认为节节高涨的土地出让金加剧了房地产开发投资的风险，而房地产投资主要来自于银行，防范由房地产开发而引发的金融风险是有关部门的头等大事；开征物业税，可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，使金融系统免受房地产泡沫的冲击。事实上，房地产有无泡沫或者说是否过热，主要不是土地出让金过高，而是投资规模过大，增长过快但有效需求不足造成的。土地出让金在房地产开发投资中、在房价构成中占的比例并不大，取消土地出让金未必能使房地产投资下降，相反，很有可能因取消土地出让金，降低房地产开发投资门槛而大大刺激了房地产投资的增长，导致房地产投资过热，产生泡沫。

    最令人奇怪的预言是“房价将可能降低四成”。他们的推理依据是，在目前房价构成中，税费及开发商利润占到60%，建筑成本只占40%，由于地价和相关税费分70年缴，也就意味着占住宅成本近60%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在以后的69年中分年缴纳，表现在房价中，就下降了50%，考虑到需求提高，开发商可多获得10%的份额，房价也有40%的降低幅度。我们必须弄清的是：征收物业税是否就取消所有与土地有关的收费，包括在征地过程中、在旧城改造过程中给农民和被拆迁居民的拆迁费、安置费和补偿费，还是仅仅取消政府收取的市政配套费和土地出让金？要知道，在地价构成中，拆迁、安置、补偿以及土地开发利润或者倒地利润占很大比例，因此仅取消土地出让金和一些税费并不能导致地价和房价的大幅度下降，降低40%更无可能，何况房价的高低不仅受成本影响，更取决于供求关系；当然，成本因素会对房价有一定影响，购房门槛会有所降低。退一步讲，即使房价大幅度下降，对房地产市场、对经济发展也未必是一件好事。

    征收物业税虽然短期内减少了大笔政府收入，但却开辟了长期的财源，这是征收物业税唯一可以预见的好处。至于还想通过征收物业税调节社会贫富差距，恐怕也难如愿。首先，房屋既是必需品又是奢侈品，穷人和富人都需要，降低房价可能使以前买不起房的所谓的穷人也能买得起，大多数家庭都拥有房产的时候，通过征收物业税来调节社会贫富的目的难以达到，其次，在现代社会，房产并不是财富的唯一表现形式，还有金融资产和股权等形式，对于富人而言，金融资产和股权可能占其财富的大部分。

    总而言之，物业税是一项涉及经济、政治、法律和民生的综合性税种，影响面甚大，各级政府在出台相关法律法规时应充分论证、慎之又慎，在时机不成熟的情况下仓促出台，不但达不到预期目的，而且可能会带来预料不到的负面影响。

北京师范大学不动产学院      黄兴文

       2004年2月19日

[1]