摘要：自建设部等5部局2003年颁布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，同时废止1999年公布的《城市廉租房住房管理办法》以来，国家在廉租住房的保障方式上，实行以发放住房租赁补贴为主，以实物配租为辅的运作模式，从而在有限资源的情况下帮助更多的城市特困家庭，以便于完善廉租住房退出体制。上海市作为我国住房改革的试点地区和房地产业发达地区，对其在廉租住房退出体制上的研究具有代表性和重要的指导作用。
关键词：廉租房 退出机制 住房改革
 
 1．背 景
1999年建设部在总结上海等地试点经验的基础上发布了《城市廉租房住房管理办法》，提出了廉租住房房源、租金标准、资金来源、审批程序和腾退机制等指导性意见，2003年底，由建设部、民政部、国土资源部等5部局印发《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，同时废止1999年公布的《城市廉租房住房管理办法》。在廉租住房的保障方式上，实行以发放住房租赁补贴为主的补助方式，逐步取消实物配租的补助方式，使更多的低收入家庭享受到补助，以便于完善廉租住房退出机制。
目前，我国廉租住房体制存在的问题主要有两个方面：各城市普遍存在廉租住房供需矛盾较大和廉租住房保障体制不建全。一方面，廉租住房资金来源渠道有限，主要依靠政府的支持，但有限的财政资源远远无法满足社会低收入群体的住房需求；另一方面，各地廉租住房制度不健全，特别是如何确定补助对象，如何制定有效的准入机制、审核机制和退出机制。值得注意的是，建立有效的退出机制可以从机制上保证有限的资源得到充分利用，起到最大的保障作用，对完善准入机制和审核机制具有重要的促进作用。
2．意 义
上海市对廉租住房退出机制的研究对于我国其他地方廉租住房退出制度的具体实施操作有现实的指导意义，一套退出机制的建立能够扩大廉租住房保障面，保护最低收入阶层群众的利益。
对其他地方廉租住房退出制度的实操工作进行有效指导
我国很多城市自1999年《城市廉租房住房管理办法》推出以来，已建立起适应本地方的廉租住房制度。但是地方性法规中普遍存在忽视廉租住房对象的退出机制的现象，因此，在这种大背景下，对于廉租对象退出问题的研究十分迫切。
对有限廉租住房资源进行合理配置，体现“效率优先，兼顾公平”的原则。
针对我国目前廉租住房供需矛盾较大的实际情况，合理利用退出机制，过滤出廉租政策的“寄生户”从而控制已享受廉租政策的群体，让有限的资源为更需要帮助的社会最低收入群体，完善社会保障体系。
扩大社会住房需求，有助于我国各级住房市场的发展。
退出机制将刚刚脱离最低收入阶层的对象推向住房市场（经济适用房和商品房市场）。这既维护了最低收入阶层的利益，也在一定程度上扩大了社会对住房的需求，有利于我国住房市场的发展。
1．上海市廉租住房退出机制的实践经验
上海市的廉租住房退出机制，采用慢松手、软着陆的方式,体现了进退有序的公平性。据了解,上海市目前退出廉租住房对象范围的家庭,一般分三种情况：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是现有住宅已被列入拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化的家庭。有关人士表示,政策实施至今,一些享受廉租住房政策的家庭都能遵守规则,平静地退出。对于他们,政府也给予6个月的过渡期,即前三个月享受原租金补贴的80%,后三个月租金补贴减至原标准的50%，有关部门也正加紧研究针对享受廉租住房实物配租家庭的退出方式,考虑以无息贷款方式协助这些家庭买下属于自己的产权房(限制上市,一旦不符合廉租条件,则分期还款)。
2．上海市运作廉租住房退出机制中存在的问题
廉租住房退出机制是建立健全我国住房保障制度的重要环节，更是廉租资源合理配置、持续利用的基础。上海市廉租住房退出实践过程中存在的问题有以下几点：
廉租家庭的收入是通过建立信用制度来监测的，但由于上海市没有完全建立个人信用制度和个人收入申报机制，家庭的“隐形”收入没有办法绝对有效的统计，特别是低收入家庭的成员，很多从事临时性工作，收入难以监督。只能依靠廉租家庭自行申报，由管理部门通过民政、居委会等渠道进行审查核实。因而，导致监督廉租对象的实际收入困难很大，不能保证数据的真实性。
政府政策滞后、法制约束体系不健全
我国自1978年实行改革开放以来，还没有建立起完善的相关社会法制体系和政策体系，这也是导致退出机制难以形成的重要原因之一。出现“政府部门不能依法办事，法律部门无法可依”的现象，有一些已经脱离最低收入线的居民仍在享受廉租政策，增加了政府的负担的同时导致福利资源未能用在最低收入的家庭身上，使廉租制度的保障成效降低。
3．退出标准不完善
由于公房制度在局部仍然存在，就出现一些家庭虽然符合低保条件但不一定有住房困难的现象，而目前我国行政部门认定廉租家庭退出的标准一般为连续半年或一年的收入超过低保线，忽视了对住房面积标准的限制，这种政策的不完善不利于廉租住房退出工作的开展。

    由于上海市的收入申报制度和国家相关法律政策的不健全，因此在审核廉租对象时存在信息不对称性。这必然引起廉租住房退出的困难。那么，如何设计廉租住房制度，才能消除外差效应，更好的形成退出机制呢？下面笔者从四个方面分析如何建立科学有效的廉租住房退出体制：
加快个人信用制度建设，并从立法上保障退出机制的执行
一方面，建立了个人信用制度，消除信息不完全的外部效应，例如，可以让市民拥有一个信用记录号码，这个号码可以对应一张或者多张信用卡，市民的每一笔收入、纳税、借贷都将通过信用卡记录在案。上海市正在借鉴香港等地由于存在较好的信用制度体系和法制约束体系，使得住进公房的对象能够自觉退出，政府也无须投入大量精力进行监督的成功经验，目前已开始加快了建立个人信用系统，这样个人的收入状况就能较为轻松的获得，从而为解决无法如实核查廉租对象的真实收入的问题奠定了基础。另一方面，完善法律法规约束体系，增强执法力度，同时加强社会公德建设，从立法层面和伦理层面保障退出机制的有效执行。
    合理运用货币化租金补贴方式
    为了更好的消除外差效应，就应减少私人收益，运用货币化租金补贴代替实物配租是达到这个目的的有效方法。目前上海市正是以这种方法作为指导思想进行廉租住房退出管理的，因为货币化租金补贴分季度给付的是资金量小的租金，而实物配租提供的是资金量大的住房，故退出无论是从利益驱动上还是从实践操控上都比较困难。所以，采用货币化租金补贴方式符合经济学原理，对形成良好的退出体制是十分有益的。
实行差额补贴
    通过差额补贴让最困难的家庭得到更多的补助，从而增加社会总福利，同时让脱离补助的家庭（收入高于最低收入线）由于收益较小退出廉租住房，这对形成良好的退出体制也是十分重要的。
适度放宽准入标准条件
    对于当地政府给定的补贴总额，较宽的准入条件将加大个人成本，减少个人收益，增加其竞争性，有利于相互监督，从而达到补贴的目的。这样既体现了政府的关怀，又维护了最低收入家庭的根本利益，同时会促进个人通过劳动增加收益，防止“养懒人”，减轻政府负担。为了消除信息的不对称性，在体制上应充分发挥居委会和街道办的初审作用，同时运用公示制度来降低信息的不对称性造成的负面影响。并加大对违规行为的处罚力度，以规范人们的行为。

    上海市作为我国住房改革的试点城市，以其建设廉租住房退出机制的实践经验和问题为例，探讨如何建立适应我国各地的廉租住房退出机制具有重要的现实意义和指导作用。对于我国廉租住房退出机制的建立健全，一方面，要从思想观念上建立退出机制，不能认为享受廉租住房政策的对象是始终不变的，而是要随着法律法规的不断完善，调整准入门槛和退出标准，对于当前已享受廉租住房的对象，一旦不再符合“廉租准入”标准，就应按规则有序退出，防止“养社会懒人”。另一方面，建设廉租住房退出机制的关键在于有效的确定和审查退出对象，从而保证有限的廉租资源发挥最大的社会保障效用。同时退出机制的建立健全对于完善整个廉租住房保障体制具有重要的促进作用，这势必将成为我国下一阶段住房改革中的重要工作。
（指导老师：黄兴文）
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